“Het bijzonder contractenrecht wordt stukken eenvoudiger”

Als het parlement straks de nieuwe regels voor de bijzondere contracten in het Burgerlijk Wetboek goedkeurt, komt er een einde aan uiteenlopende actiemogelijkheden, verjaringstermijnen en remedies. “Dankzij de hervorming wordt het allemaal stukken eenvoudiger”, zeggen Paul-Alain Foriers en Bernard Tilleman, de voorzitters van de commissie die de hervorming van het bijzondere contractenrecht voorbereidde.

De professoren Paul-Alain Foriers (ULB) en Bernard Tilleman (KULeuven/KULAK) werden in 2021 aangesteld als covoorzitters van de commissie die de hervorming van het bijzonder contractenrecht (Boek 7 BW) in goede banen moest leiden.

Die commissie kon niet meteen uit de startblokken schieten. “Het was wachten op de hervorming van het verbintenissenrecht (Boek 5 BW), wat het fundament van het contractenrecht vormt, voordat we het grootste deel van het werk konden aanvatten”, zegt professor Tilleman. “Want in Boek 5 zijn nu een aantal beginselen opgenomen die voorheen enkel bij de bijzondere contracten waren opgenomen en die we daarom in het huidige Boek 7 konden schrappen.”

Na verschillende informele en publieke consultatierondes, de indiening van een wetsvoorstel op 20 februari 2025 en interessante hoorzittingen met stakeholders (waaronder Fednot) en academici in het parlement, is de voltooiing van het werk van de commissie bijna in zicht. Het voorstel oogstte veel bijval en de verwachting is dan ook dat het parlement het nieuwe Boek over de bijzondere contracten nog voor de zomer zal goedkeuren.

Veel stof om over te praten met 2 eminente juristen, die benadrukken dat de commissie tot hervorming van Boek 7 geen loutere ‘professorencommissie’ is. “De commissie telde 12 leden, professoren van verschillende Belgische universiteiten, maar die vaak ook in de juridische praktijk staan als advocaat of als rechter. We konden ook rekenen op de inbreng van enkele briljante jonge doctorandi. Het was een echt teamwerk.”

Wat zijn de belangrijkste krachtlijnen van de hervorming?

Paul-Alain Foriers: “Heel wat bepalingen uit het huidige Boek 7 zijn geschrapt omdat ze louter een toepassing zijn van het gemeen recht. Zo kwam de exceptie van niet-uitvoering tot nu voor in de diverse bepalingen van de bijzondere contracten. Die hebben we allemaal kunnen schrappen. Dit leidt tot een belangrijke vereenvoudiging, zeker wat het koopcontract betreft. Het Boek 7 herstructureert ook: het huidige aannemingscontract, het bewaargevingscontract en lastgevingscontract vallen voortaan allemaal onder de noemer ‘dienstencontract’. Bernard heeft zich vooral ook toegelegd op de integratie van internationale en Europese regels in de koop van consumentengoederen en digitale goederen. Tot slot is er met de nieuwe bepalingen een veel grotere coherentie tot stand gebracht. Zo zal de nieuwe verbintenis tot conforme levering voortaan zowel gelden voor koopcontracten, huurcontracten en dienstencontracten.”

“Als een notaris advies geeft, is het aanneming; als de notaris een rechtshandeling stelt, is het lastgeving; als de notaris akten bewaart, is het bewaargeving, terwijl al die aspecten uiteindelijk deel uitmaken van eenzelfde dienst.”
Bernard Tilleman

Aanneming, bewaargeving en lastgeving verdwijnen en worden alle dienstencontracten. Waarom precies?

Paul-Alain Foriers: “Al in 1991 heb ik voorgesteld om de afzonderlijke bepalingen over aanneming, bewaargeving en lastgeving onder te brengen onder 1 gemeenschappelijke noemer. De regels voor die 3 contracten zijn vaak gelijklopend en vaak ook van aanvullend recht, zeker wat de beëindiging van die contracten betreft. Zo bepaalt het nieuwe Boek 7 dat er geen einde komt aan het dienstencontract als de opdrachtnemer overlijdt of failliet gaat. Partijen kunnen daar wel van afwijken. We hebben alleen nog eens geëxpliciteerd dat er wel een einde komt aan het dienstencontract bij het overlijden of het faillissement van de opdrachtnemer als het rechtshandelingen betreft. Traditioneel is de lastgeving uiteraard een intuitu personae contract. Denk aan een persoon die het beheer van zijn vermogen toevertrouwt aan een welbepaalde persoon.”

Bernard Tilleman: “Er bestaat ook vaak overlap tussen de 3 contracten. Als een notaris advies geeft, is het aanneming; als de notaris een rechtshandeling stelt, is het lastgeving; als de notaris akten bewaart, is het bewaargeving, terwijl al die aspecten uiteindelijk deel uitmaken van eenzelfde dienst.”

Voortaan geldt de verplichting tot conforme levering niet alleen voor koopcontracten maar ook voor dienstencontracten. Kunt u dit nader toelichten?

Bernard Tilleman: “Nu een koopcontract en een dienstencontract, zeker bij de verkoop van een toekomstig goed, zeer dicht bij elkaar aanleunen, is het logisch om een gemeenschappelijk begrip te gebruiken. De verbintenis tot conforme levering van een dienst houdt in dat de geleverde dienst moet,beantwoorden aan wat in het contract werd beloofd. Is het contract daarover niet duidelijk, dan kan men teruggrijpen naar de wet, de gebruiken of de beginselen van de goede trouw.

De conformiteit is ook van toepassing op huurcontracten. Daar impliceert de ‘conforme levering’ dat de verhuurder tijdens de volledige duur van het huurcontract het gebruik en het genot levert waartoe hij zich in het huurcontract heeft verbonden. De badkamer moet CO2-velig zijn, niet alleen bij de levering, maar ook tijdens de volledige huur. De verjaring voor niet-conformiteit begint daarom pas te lopen na de beëindiging van het huurcontract. Hiervoor hebben we ons laten inspireren door het Duitse recht.

Het is belangrijk om te verduidelijken dat dat de verbintenis tot conforme levering bij koopcontracten een garantieverbintenis is, en bij dienstencontracten, hetzij een resultaatsverbintenis, hetzij een middelenverbintenis al naargelang de omstandigheden.”

Wat is precies het verschil tussen een garantieverbintenis en een resultaatsverbintenis?

Paul-Alain Foriers: “Een garantieverbintenis is een versterkte resultaatsverbintenis, in die zin dat de schuldenaar zich verbindt tot een bepaald resultaat en geen overmacht kan inroepen. Net zoals de verkoper, ook volgens het huidige Boek 7, zich niet kan verschuilen achter het feit dat hij te goeder trouw was en niet wist dat het geleverde goed behept was met een verborgen gebrek. Dit is helemaal in lijn met de regels over de verkoop van consumptiegoederen. Ook dan kan de verkoper zich daar niet achter verschuilen.”

Het is toch redelijk revolutionair dat het onderscheid tussen verborgen en zichtbare gebreken, waarmee hele generaties juristen zijn opgegroeid, wordt opgeheven? Waarom?

Paul Alain Foriers: “Dankzij de hervorming wordt het allemaal stukken eenvoudiger. Blijkt de levering niet conform, dan moet de koper de verkoper daar binnen een redelijke termijn (in principe schriftelijk) van in kennis stellen. Een dagvaarding hoeft niet meer. Dit geldt zowel voor zichtbare als voor verborgen gebreken. Vanaf de kennisgeving heeft de koper 2 jaar de tijd om in rechte op te treden. Maar er geldt wel ‘een cap’ voor conformiteitsgebreken. Alleen de gebreken die binnen de 10 jaar na de levering van het goed aan het licht komen, kunnen de aansprakelijkheid van de verkoper in het gedrang brengen. Nadien kan de koper geen vordering meer instellen.”

Bernard Tilleman: “In de consumentenkoop is het onderscheid tussen verborgen en zichtbare gebreken al verdwenen. Er waren trouwens een aantal aberraties in het regime van verborgen gebreken. Zo oordeelde het Hof van Cassatie, bij de verkoop van een appartement waarbij de centrale verwarming defect bleek, dat een vordering tot herstel niet mogelijk was terwijl de aannemer dit had aangeboden. Voortaan zal de koper herstel kunnen vragen als dat mogelijk en redelijk is. Een andere aberratie: het feit dat de koper bij het opduiken van een verborgen gebrek, zonder enige beperking in de tijd, kon optreden tegen de verkoper althans op voorwaarde dat het gebrek al voor de koop aanwezig was. Dat is niet redelijk. De nieuwe waarborgtermijn van 10 jaar moet hier grenzen aan stellen. Een maximumwaarborgtermijn van 10 jaar impliceert natuurlijk niet dat de conformiteit van alle goederen 10 jaar moet gewaarborgd zijn. Bij de conformiteit van een goed moet men onder meer rekening houden met de redelijke levensduur van een goed. Bovendien moet de koper bewijzen dat het gebrek minstens in de kiem al bestond op het ogenblik van de levering.”

Voor de notarissen zijn onder meer de regels over de koop van onroerende goederen belangrijk. Een aantal nieuwe bepalingen sluit beter aan bij de notariële praktijk. Zo is bijvoorbeeld de garantie van oppervlakte niet meer als een verplichting voor de verkoper in Boek 7 opgenomen. Zijn er nog andere voorbeelden die illustreren dat de nieuwe bepalingen beter aansluiten bij de praktijk?

Bernard Tilleman: “Dan denk ik vooral aan de beperking van de actiemiddelen, ook een belangrijke vereenvoudiging. Als je vroeger een goed van iemand anders verkocht kon de benadeelde partij kiezen tussen een vordering tot ontbinding of een vordering tot nietigverklaring van de koop. Was een goed behept met een verborgen gebrek, dan kon de benadeelde zich beroepen op de theorie van de verborgen gebreken, de niet-conformiteit, de dwaling … Allerhande acties met elk hun eigen verjaringstermijnen. Die uiteenlopende verjaringstermijnen zijn nu van de baan. Voortaan geldt er maar 1 verjaringstermijn van 10 jaar voor elke levering die niet conform is. Dit is toch een belangrijke vereenvoudiging, ook voor de notarissen.”

Als iemand andermans goed verkoopt, is de koop niet langer nietig. Maar welke rechtsmiddelen heeft de koper dan wel als de rechtmatige eigenaar, vroeg of laat op de proppen komt?

Paul-Alain Foriers: “In dat geval zal de koper de ontbinding van het koopcontract vragen in combinatie met een schadevergoeding. Trouwens, de koper hoeft geen vordering van de rechtmatige eigenaar af te wachten. Hij kan de procedure al opstarten ook als er nog geen feitelijke uitwinning is. Het risico daarop volstaat.”

Bernard Tilleman: “Op dit vlak hebben we rekening gehouden met de opmerkingen die we tijdens de consultaties hebben ontvangen van het notariaat, net zoals bij de vraag wanneer er precies sprake is van koop of ruil. Betreft het een gemengde transactie, dan is het een koop als de opleg meer dan 50% is. Dat eenvoudig, mathematisch criterium is nu in het nieuwe Boek 7 opgenomen op vraag van de juristen van Fednot. We zijn hen over de hele lijn dankbaar voor de goede samenwerking.”

Welke regels gelden in het nieuwe Boek 7 als een woning geheel of gedeeltelijk teniet zou gaan tussen het sluiten van de compromis en het verlijden van de notariële akte? Denk aan de overstromingen in Wallonië 4 jaar geleden. Wie draagt dan het risico?

Paul Alain Foriers: “In het nieuwe Boek 7 vindt de risico-overdacht plaats op het ogenblik van de levering, terwijl de eigendom overgaat op het ogenblik van de wilsovereenstemming. Als het goed teniet gaat tussen de compromis en het verlijden van de akte gelden de regels van de risico-overdracht en is het risico voor de verkoper.”

Bernard Tilleman: “Dit is niet meer dan logisch. Als je een antieke kast koopt in Pepinster, dan denk je als koper toch ook niet: ‘Ik moet me verzekeren voor het geval de kast, voor de levering, teloor zou gaan door een overstroming in Pepinster’? Je verwacht als koper toch dat de verkoper de kast tegen beschadiging heeft verzekerd tot op het ogenblik dat ze in je bezit komt? Dat is bij de verkoop van een onroerend goed niet anders. Je verwacht dat de verzekering doorloopt tot op het ogenblik dat de koper in het bezit komt van het goed, meestal is dat bij het verlijden van de authentieke akte. Als de koper vroeger in het bezit wordt gesteld van het goed, dan gaat het risico over op dat moment. Sowieso is de regel van risico-overdracht een regel van aanvullend recht.”

Paul-Alain Foriers: “Nu maakt dat in de praktijk niet veel verschil. Want bij de verkoop van onroerende goederen, vallen de eigendoms- en de risico-overdracht vaak toch samen, namelijk op het ogenblik van het verlijden van de koopakte.”

Voortaan is er sprake van benadeling als de koper voor meer dan 60% (niet langer voor meer dan 7/12) wordt benadeeld wat nauwelijks een verschil uitmaakt. Maar er verandert wel iets aan het ogenblik waarop de benadeling wordt beoordeeld?

Paul-Alain Foriers: “In het geval van een eenzijdige verkoopbelofte wordt de benadeling niet langer beoordeeld op het ogenblik van de verwezenlijking van de koop, maar op het ogenblik dat de verkoper de belofte heeft gedaan. Dit geldt niet bij een eenzijdige aankoopbelofte. Dan blijft het ogenblik van beoordeling het ogenblik waarop de koop wordt gerealiseerd.”

Een totaal andere zaak: is de betaling van de prijs met cryptomunten voortaan mogelijk?

Paul-Alain Foriers: “Dit is niet in de hervorming van Boek 7 opgenomen. Het valt buiten de bevoegdheid van de commissie. Om de betaling met cryptomunten mogelijk te maken, zou men het financieel recht moeten aanpassen. Daarin moet bepaald worden wat een wettig betaalmiddel is. Op vraag van het notariaat hebben we het begrip ‘betaalmiddel’ enkel wat verduidelijkt in de toelichting.”

Wet Breyne

In het regeerakkoord is ook een hervorming van de wet Breyne opgenomen. Die aanpassing lijkt nog urgenter na een arrest van het Europese Hof Van Justitie van 26 februari 2026. België wordt daarin op de vingers getikt omdat de garantieregeling voor erkende en niet-erkende aannemers onevenredig is. Acht u een hervorming van de wet Breyne deze legislatuur haalbaar?

Paul-Alain Foriers: “De bevoegde ministers, Rob Beenders, David Clarinval en Annelies Verlinden, hebben de commissie gevraagd om ook die hervorming voor te bereiden. Ik acht dit haalbaar tijdens deze legislatuur, al zullen we ook bij deze hervorming alle betrokken actoren, waaronder de bouwsector, eerst horen. Het belooft dus een delicate evenwichtsoefening te worden (gniffelend). We zullen evenwel absoluut rekening moeten houden met dat arrest van het Europese Hof van Justitie wat de garantieregeling betreft.”

“Ik acht een hervorming van de Wet Breyne nog deze legislatuur haalbaar.”
Paul-Alain Foriers

De minister van Consumentenzaken, Rob Beenders, zou graag zien dat ook renovaties onder de wet Breyne zouden vallen.

Bernard Tilleman: “Dat is een zorg die bij velen leeft. Hoe dan ook: we moeten de goedkeuring van Boek 7 eerst afwerken. We gaan stap voor stap te werk. Ook wat de Wet Breyne betreft, is het de bedoeling om een voorstel uit te werken dat zoveel mogelijk door alle betrokken sectoren wordt gedragen.”