“Le droit des contrats spéciaux devient beaucoup plus simple”

L’adoption imminente, par le Parlement, des nouvelles règles relatives aux contrats spéciaux dans le Code civil mettra fin à la coexistence de mécanismes d’action variés, de délais de prescription disparates et de recours hétérogènes. “Grâce à la réforme, tout devient nettement plus simple”, soulignent Paul-Alain Foriers et Bernard Tilleman, les présidents de la commission chargée de préparer la réforme du droit des contrats spéciaux.

Les professeurs Paul-Alain Foriers (ULB) et Bernard Tilleman (KU Leuven/KULAK) ont été désignés en 2021 comme coprésidents de la commission chargée de mener à bien la réforme du droit des contrats spéciaux (Livre 7 du Code civil).

Les travaux n’ont toutefois pas pu être entamés directement. Le professeur Tilleman explique : “Il a fallu attendre la réforme du droit des obligations (Livre 5 du Code civil), qui constitue le fondement du droit des contrats, avant de pouvoir entamer le gros du travail. Car plusieurs principes qui figuraient auparavant exclusivement dans les contrats spéciaux sont maintenant intégrés dans le Livre 5, ce qui nous a permis de les supprimer de l’actuel Livre 7.”

Après plusieurs cycles de consultation informelle et publique, le dépôt d’une proposition de loi le 20 février 2025 et des séances intéressantes avec diverses parties prenantes (dont Fednot) et le monde académique au Parlement, le travail de la commission touche presque à sa fin. La proposition de loi a reçu un accueil très positif et il est fort probable que le Parlement approuve le nouveau chapitre consacré aux contrats spéciaux avant l’été.

De quoi nourrir un échange passionnant avec 2 grandes figures du droit, qui soulignent que la commission chargée de la réforme du Livre 7 n’était en aucun cas une simple ‘commission de professeurs’. “La commission comptait 12 membres, des professeurs provenant de différentes universités belges. Mais bon nombre d’entre eux sont également actifs dans la pratique juridique, en tant qu’avocats ou magistrats. Nous avons aussi pu compter sur la contribution de quelques jeunes doctorants particulièrement brillants. C’était un véritable travail d’équipe.”

Quelles sont les principales lignes de force de la réforme ?

Paul-Alain Foriers : “Un grand nombre de dispositions de l’actuel Livre 7 ont été supprimées car elles ne faisaient que répéter des principes déjà repris dans le droit commun. L’exception d’inexécution, par exemple, figurait jusqu’ici dans diverses dispositions relatives aux contrats spéciaux. Nous avons pu supprimer toutes ces redondances, avec à la clé une simplification importante, en particulier pour le contrat de vente. Il a aussi été procédé à une restructuration en ce sens que les régimes actuels de l’entreprise, du dépôt et du mandat sont désormais regroupés sous une seule catégorie, celle du ‘contrat de services’. Bernard Tilleman s’est par ailleurs particulièrement attaché à intégrer dans le droit commun les règles internationales et européennes relatives à la vente de biens de consommation et de biens numériques. En conclusion, les nouvelles dispositions rendent l’ensemble bien plus cohérent. C’est ainsi que la nouvelle obligation de délivrance conforme s’appliquera désormais aussi bien au contrat de vente qu’au contrat de bail et au contrat de services.”

“Lorsque le notaire donne un conseil, il s’agit d’un contrat d’entreprise ; lorsqu’il accomplit un acte juridique, il s’agit d’un mandat ; lorsqu’il conserve des actes, il s’agit d’un dépôt. Pourtant, tous ces aspects relèvent en réalité d’un même service.”
Bernard Tilleman

Les contrats d’entreprise, de dépôt et de mandat disparaissent pour devenir des contrats de services. Pourquoi ce changement ?

Paul-Alain Foriers : “Dès 1991, j’ai proposé de regrouper les différentes dispositions en matière d’entreprise, de dépôt et de mandat sous un dénominateur commun. En effet, les règles applicables à ces 3 contrats sont souvent similaires et sont, dans de nombreux cas, de nature supplétive ; il en est notamment ainsi en ce qui concerne leur extinction. Le nouveau Livre 7 prévoit dès lors que, en principe, le contrat de services ne prend pas automatiquement fin en cas de décès ou de faillite du prestataire. Les parties peuvent toutefois déroger à cette règle. Nous avons simplement prévu qu’il y a bien extinction du contrat de services en cas de décès ou de faillite du prestataire si celui ci se trouve chargé d’accomplir des actes juridiques. Le mandat est en effet traditionnellement un contrat intuitu personae. Pensez par exemple à celui qui confie la gestion de son patrimoine à une personne déterminée.”

Bernard Tilleman : “Il existe également des recoupements entre ces 3 contrats. Lorsque le notaire donne un conseil, il s’agit d’un contrat d’entreprise ; lorsqu’il accomplit un acte juridique, il s’agit d’un mandat ; lorsqu’il conserve des actes, il s’agit d’un dépôt. Pourtant, tous ces aspects relèvent en réalité d’un même
service.”

L’obligation de délivrance conforme ne s’applique plus seulement aux contrats de vente, mais aussi aux contrats de services. Pouvez-vous préciser ?

Bernard Tilleman : “Puisque le contrat de vente et le contrat de services – surtout lorsqu’il s’agit de la vente d’un futur bien – sont très similaires, il est logique d’avoir recours à une notion commune. L’obligation de délivrance conforme d’un service signifie que le service fourni doit correspondre à ce qui a été prévu dans le contrat. Si le contrat n’est pas clair à ce sujet, on peut se référer à la loi, aux usages ou au principe de bonne foi. La conformité s’applique également au contrat de bail. Dans ce contexte, la ‘délivrance conforme’ signifie que le bailleur doit fournir, pendant toute la durée du bail, l’usage et la jouissance auxquels il s’est engagé dans le contrat. Ainsi, la salle de bains doit présenter un niveau de sécurité CO₂ adéquat non seulement au moment de la mise à disposition du bien, mais aussi pendant toute la durée du bail. Le délai de prescription en matière de non-conformité ne commence donc à courir qu’à la fin du contrat de bail. Pour cette approche, nous nous sommes inspirés du droit allemand.

Il est important de souligner que pour le contrat de vente, l’obligation de délivrance conforme est une obligation de garantie, tandis que pour les contrats de services, il s’agit soit d’une obligation de résultat, soit d’une obligation de moyens, en fonction des circonstances.”

Concrètement, qu’est-ce qui distingue une obligation de garantie d’une obligation de résultat ?

Paul-Alain Foriers : “Une obligation de garantie est une obligation de résultat renforcée, en ce sens que le débiteur s’engage à atteindre un résultat déterminé sans pouvoir invoquer la force majeure pour se libérer. Ainsi, le vendeur, déjà dans l’état actuel du droit, ne peut pas se retrancher derrière sa bonne foi, ni prétendre qu’il ignorait que la chose délivrée présentait un vice caché. Ceci est parfaitement conforme aux règles sur la vente de biens de consommation : ici non plus, le vendeur ne peut pas s’exonérer en invoquant son ignorance ou sa bonne foi.”

N’est-il pas assez révolutionnaire de supprimer la distinction entre vices cachés et vices apparents, alors que des générations de juristes ont été formatées sur ce modèle ? Pourquoi ce choix ?

Paul Alain Foriers : “Grâce à la réforme, tout devient beaucoup plus simple. Si la délivrance n’est pas conforme,l’acheteur doit en informer le vendeur dans un délai raisonnable (en principe par écrit). Une citation en justice n’est plus nécessaire. Cette règle s’applique tant aux vices apparents qu’aux vices cachés. Dès la notification, l’acheteur dispose de 2 ans pour agir en justice. Mais un ‘plafond’ s’applique pour les défauts de conformité : seuls ceux qui apparaissent dans un délai de 10 ans à compter de la délivrance du bien peuvent engager la responsabilité du vendeur. Passé ce délai, l’acheteur ne peut plus introduire aucune action.”

Bernard Tilleman : “Dans la vente aux consommateurs, la distinction entre vices cachés et vices apparents a déjà disparu. Le régime des vices cachés présentait d’ailleurs plusieurs aberrations. Ainsi, dans un arrêt relatif à la vente d’un appartement dont le chauffage central s’était révélé défectueux, la Cour de cassation a jugé qu’une action en réparation n’était pas possible, alors même que l’entrepreneur avait proposé cette option. Désormais, l’acheteur pourra demander réparation si cela est possible et raisonnable. Autre aberration : le fait que l’acheteur pouvait agir contre le vendeur si le vice était déjà présent avant la vente sans que la période dans laquelle le vice devait apparaître soit limitée dans le temps. Cela n’était pas raisonnable. Le nouveau délai de garantie de 10 ans vient limiter ce genre de situation. Une garantie maximale de 10 ans ne signifie bien évidemment pas que la conformité de tous les biens doit être garantie pendant 10 ans. Pour apprécier la conformité d’un bien, il faut notamment tenir compte de la durée de vie raisonnable de celui-ci. De plus, il appartient à l’acheteur de prouver que le défaut existait au moins en germe au moment de la délivrance.”

Pour les notaires, les règles relatives à la vente de biens immobiliers revêtent une importance particulière. Plusieurs nouvelles dispositions correspondent mieux à la pratique notariale. Ainsi, par exemple, la garantie de superficie n’est plus reprise dans le Livre 7 comme une obligation du vendeur. Y a-t-il d’autres exemples qui illustrent cette meilleure adéquation avec la pratique ?

Bernard Tilleman : “Je pense surtout à la limitation des moyens d’action, qui constitue également une simplification importante. Auparavant, lorsque quelqu’un vendait un bien appartenant à une autre personne, la partie lésée pouvait choisir entre une action en résolution ou une action en nullité de la vente. Si un bien présentait un vice caché, la partie lésée pouvait invoquer la théorie des vices cachés, la non-conformité, l’erreur… autant d’actions différentes avec chacune son propre délai de prescription. Ces délais de prescription disparates ont été supprimés. À l’avenir, 1 seul délai de prescription de 10 ans s’appliquera à toute délivrance non conforme. Il s’agit là d’une simplification majeure, y compris pour les notaires.”

Lorsque quelqu’un vend un bien appartenant à autrui, la vente n’est plus réputée nulle. Mais quels recours l’acheteur peut-il exercer si le propriétaire légitime réapparaît tôt ou tard ?

Paul-Alain Foriers : “Dans ce cas, l’acheteur pourra demander la résolution du contrat de vente, assortie d’une indemnisation. Par ailleurs, l’acheteur ne doit pas attendre qu’une action soit intentée par le propriétaire légitime : il peut déjà introduire la procédure alors même qu’aucune éviction n’a encore eu lieu. Le simple risque d’éviction suffit.”

Bernard Tilleman : “Sur ce point, nous avons tenu compte des remarques formulées par le notariat lors des consultations, tout comme pour la question de savoir à quel moment il s’agit d’une vente ou d’un échange. En cas de transaction mixte, on considère qu’il s’agit d’une vente si la soulte est supérieure à 50 %. Ce critère simple et mathématique a été intégré dans le nouveau Livre 7 à la demande des juristes de Fednot. Nous leur sommes d’ailleurs très reconnaissants pour l’excellente collaboration tout au long du processus.”

Quelles règles s’appliquent dans le nouveau Livre 7 si un logement est totalement ou partiellement détruit entre la signature du compromis et la passation de l’acte notarié ? Je pense par exemple aux inondations qui ont eu lieu en Wallonie il y a 4 ans. Qui supporte le risque dans un tel cas ?

Paul Alain Foriers : “Dans le nouveau Livre 7, le transfert des risques intervient au moment de la délivrance, tandis que le transfert de propriété a lieu au moment du consentement mutuel des parties. Si le bien est détruit (par cas fortuit) entre le compromis et la passation de l’acte, ce sont donc les règles relatives au transfert des risques qui s’appliquent et le risque incombe au vendeur.”

Bernard Tilleman : “C’est tout à fait logique. Si vous achetez une armoire ancienne à Pepinster, vous ne vous dites pas : ‘Je dois prendre une assurance au cas où l’armoire serait détruite par une inondation à Pepinster avant la livraison.’ En tant qu’acheteur, vous vous attendez à ce que le vendeur ait assuré le meuble contre tout dommage jusqu’au moment où vous entrez en sa possession. C’est la même chose pour la vente d’un bien immobilier : l’acheteur s’attend à ce que l’assurance reste d’application jusqu’au moment où il prend effectivement possession du bien, le plus souvent lors de la passation de l’acte authentique. Si l’acheteur est mis en possession du bien plus tôt, le risque est transféré à ce moment-là. Quoi qu’il en soit, la règle relative au transfert des risques reste une règle supplétive.”

Paul-Alain Foriers : “Cela ne change pas grand-chose dans la pratique. Dans le domaine de la vente de biens immobiliers, le transfert de propriété et le transfert des risques se font généralement au même moment, lors de la signature de l’acte authentique.”

Le seuil de 60 % est désormais retenu pour parler de lésion dans le chef de l’acheteur (plutôt que 7/12e), ce qui constitue une différence minime. En revanche, le moment où cette lésion est appréciée change. Pouvez-vous préciser ?

Paul-Alain Foriers : “Lorsque la vente résulte de l’exercice d’une promesse unilatérale de vente, la lésion n’est plus appréciée au moment où la vente se réalise, mais au moment où le vendeur formule la promesse de vente. Ceci ne vaut toutefois pas pour la promesse unilatérale d’achat. Dans ce cas, la date à laquelle la lésion s’apprécie reste celle de la réalisation de la vente.”

Une toute autre question : le paiement du prix en cryptomonnaies est-il désormais
possible ?

Paul-Alain Foriers : “Ce point n’a pas été intégré dans la réforme du Livre 7. Cela dépasse les compétences de la commission. Pour rendre le paiement en cryptomonnaies possible, il faudrait modifier le droit financier et y définir ce qui constitue un moyen de paiement légal. À la demande du notariat, nous avons simplement clarifié la notion de ‘moyen de paiement’ dans le commentaire.”

Loi Breyne

L’accord de gouvernement prévoit également une réforme de la loi Breyne. Cette réforme semble d’autant plus urgente après un arrêt de la Cour européenne de justice du 26 février 2026, dans lequel la Belgique a été rappelée à l’ordre en raison du caractère disproportionné du régime de garantie entre entrepreneurs agréés et non agréés. Pensez-vous qu’une réforme de la loi Breyne soit réalisable
au cours de cette législature ?

Paul-Alain Foriers : “Les ministres compétents, Rob Beenders, David Clarinval et Annelies Verlinden, ont demandé à la commission de prendre également cette réforme en charge. Je pense qu’elle est réalisable durant cette législature, même si, là aussi, nous devrons commencer par entendre toutes les parties concernées, y compris le secteur de la construction. Cela promet d’être un exercice d’équilibre particulièrement délicat (il sourit). Mais nous devrons absolument tenir compte de l’arrêt de la Cour européenne de justice en ce qui concerne le régime de garantie.”

“Je pense que la réforme de la loi Breyne est réalisable durant cette législature.”
Paul-Alain Foriers

Le ministre de la Protection des consommateurs, Rob Beenders, souhaiterait que les rénovations soient également couvertes par la loi Breyne.

Bernard Tilleman : “C’est une préoccupation largement partagée. Quoi qu’il en soit, nous devons d’abord finaliser l’adoption du Livre 7. Nous avançons étape par étape. Mais en ce qui concerne la loi Breyne, l’objectif est d’élaborer une proposition qui puisse être soutenue par l’ensemble des secteurs concernés.”