Risques du Métier : Le paradis et l’enfer sont les deux faces d’une même pièce

Dans une vente en viager avec réserve d’usufruit dont, bon sang ne saurait mentir, le principal objectif pour le vendeur est de ne laisser que des miettes à son héritier, notre confrère est amené à recevoir un acte par lequel le dévoué voisin du vendeur se sacrifie nous dit-il pour acquérir la maison du vendeur, par amitié et compte tenu des nombreuses années de bon voisinage et de loyaux services réciproques.

“Bla-bla-bla”, selon la formule désormais célèbre. L’acte à peine passé, les relations se détériorent démontrant s’il le fallait encore que le paradis et l’enfer sont les deux faces d’une même pièce que les soubresauts de la vie font rebondir à l’envi.

Heureusement, si l’on me permet l’expression, le vendeur, déçu tant par son fils unique qu’il ne voit plus jamais que par son voisin qu’il ne voit que trop, trépasse peu d’années après l’acte.

L’enfant perdu ne met quant à lui que peu de temps pour retrouver le chemin de la succession et reste, vous l’avez compris, sur sa faim.

Comme une expertise antérieure diligentée par une agence immobilière avait évalué la maison pour un montant supérieur, il intente une action en rescision pour lésion afin d’obtenir l’annulation de la vente.

Le voisin acquéreur cite alors le notaire en intervention forcée et garantie dans cette procédure. Si la vente devait finalement être annulée de ce chef, il lui sera fait reproche d’avoir failli dans son devoir d’information et de conseil.

En d’autres mots, si le notaire lui avait dit que la maison valait plus et qu’il risquait l’annulation de l’opération, l’acquéreur prétend que, bien entendu, il aurait proposé à son cher voisin d’augmenter le prix.

Il est vrai que le vendeur était un client bien connu du notaire qui s’était rendu à son domicile à plusieurs reprises.

Une chose est de rencontrer un client chez lui, dans sa cuisine autour d’un café, et de se focaliser sur la discussion qui fait l’objet de la visite, une tout autre est de procéder à une expertise minutieuse de la maison, analyse détaillée et complète du bien à l’appui. S’il suffisait de la première pour une évaluation, cela mettrait beaucoup d’experts en immobilier (ou d’experts immobiliers) sur la paille.

Concertation préalable

L’acte était la parfaite expression de ce qui avait été convenu antérieurement et hors l’intermédiation du notaire. En effet, dans cette affaire, les parties sont arrivées à l’étude avec un accord conclu.

Aucune expertise n’a jamais été sollicitée ni a fortiori réalisée.

Il serait inconcevable que le devoir de conseil s’étende jusqu’à inciter les parties à remettre en question un tel accord.

Le défaut du devoir d’information, qu’il faut distinguer du défaut du devoir de conseil, pourra être établi si l’acquéreur peut démontrer qu’aucune explication n’a été fournie sur l’importance de la valeur vénale qui a servi à la fixation de la rente, non seulement sur le plan fiscal mais aussi en l’occurrence civil. Pour cet hypothétique manquement, potentiellement constitutif d’une faute professionnelle dans le chef du notaire, aucun lien causal avec un dommage ne pourra être établi, ici aussi de par l’antériorité de la convention.

L’affirmation de l’acquéreur qu’il aurait réhaussé le montant de son offre s’il avait su que cela poserait un problème relève de la pure conjecture et ne pourra être démontrée.

Lettre de mission

Comme il se doit, nous défendrons bec et ongles le confrère, et nous pensons que nous gagnerons ce procès. L’histoire, en tout cas pour ce qui le concerne, finira probablement bien.

De tout ceci, et de tant d’autres histoires similaires, il n’en reste pas moins que votre chroniqueur ne parvient à se départir d’un vague sentiment qu’il eût été possible d’éviter tout ce temps, cette énergie et ces frais engagés si l’on avait mis autant de talent pour préciser les contours de l’ordre de mission confiée au notaire par les clients qu’on en a mis à rédiger la vente elle-même.

Avec une lettre de mission claire, complète, expliquée et signée par les parties, où on aurait pris le soin de détailler ce qui ressort de la mission confiée au notaire, et ce qui en est exclu, les devoirs qui sont accomplis et couverts par l’honoraire, et ceux qui ne le sont pas. Une fiche clients où il serait notamment apparu qu’aucune expertise n’était réalisée et que partant aucune garantie quant au prix ne pouvait être donnée par le notaire, si l’opportunité d’en faire établir une avait été proposée et qu’on en avait gardé trace écrite, si les conséquences d’une insuffisance tant sur le plan fiscal que civil avait été inscrites sur ce document, expliquées et signées par l’acquéreur, en serions-nous à devoir procéder et se défendre ?

Cette nécessaire transparence est aujourd’hui indispensable, tant pour démontrer la plus-value de notre travail que pour en fixer les limites. Le temps où le savoir des docteurs, curés, notaires et instituteurs les plaçaient au-dessus de toute contestation est révolu.