Risico’s van het beroep: “We zullen zien”

(Minister-president van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en filosoof, februari 2026)

Opschortende voorwaarde

Drie broers verkopen de ouderlijke woning aan een charmant jong koppel. Dat betaalt een waarborg van 10 % en vraagt een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet. In de compromis wordt opgenomen dat, als de kopers het bewijs van weigering van het krediet niet tijdig voorleggen, de verkoop definitief zal zijn.

Wanneer de termijn nadert en de notaris, zoals zuster Anna in het sprookje van Blauwbaard, niets ziet verschijnen, vraagt zij aan de oudste van de drie broers of zij akkoord gaan met een verlenging van de termijn met tien dagen. Volgens de oudste broer verlenen de verkopers het jonge koppel graag die extra kans.

Een week later weigert de bank het krediet.

De jongere broers werden nooit op de hoogte gebracht van dit verzoek tot verlenging en beschouwen de verkoop als definitief. De makelaar mengt zich in de zaak. Advocaten eveneens. Schijnmandaat? Onvoorzichtigheid? Nalatigheid of overdreven vertrouwen in hoofde van de notaris? Gebrek aan bewijs? Schending van de informatie- en adviesplicht?

De notaris bevindt zich in een lastig parket. Want ofwel is de verkoop definitief, kunnen de kopers niet betalen en verliezen zij hun waarborg overeenkomstig de klassieke clausule; ofwel is de verkoop nietig en klinkt bij de verkopers (minstens bij de twee jongere broers) het verwijt dat zij de voorziene schadevergoeding van 10 % mislopen.

Wellicht allemaal goed bedoeld, maar de subtiliteiten van de juridische taal en de concrete implicaties lijken te zijn ontgaan aan de pas afgestudeerde stagiaire notariaat die, laten we hopen, de kennislacune spoedig zal invullen.

Zorgvolmacht

De ouderdom met haar onverbiddelijke effecten maakt dat Philemon en zijn echtgenote Baucis hun notaris vragen om een zorgvolmacht op te stellen. Daarin stellen zij hun adoptieve zoon Auguste aan als lasthebber. Hij woont immers al vele jaren bij hen in. Ze hebben dan ook alle vertrouwen in hem.

Op enkele weken tijd overlijden zowel Philemon als Baucis. Al gauw blijkt dat zoon Auguste zich minder verheven en bijzonder gulzig heeft gedragen. Van de erfenis blijft niets meer over.

Zijn zus Odette, die in Beieren woont en met niemand nog contact heeft, is niet verrast door deze metamorfose, een soort familietrekje, als ik het zo mag zeggen. Tot daar is het nog amusant. Maar Odette merkt ook op dat het algemeen bekend was dat haar moeder, van Griekse afkomst, nooit een andere taal dan die van Homerus heeft beheerst.

Hoewel de zorgvolmacht daarvan geen melding maakt, moeten we erkennen dat dit detail enige twijfel doet rijzen over de geldigheid ervan, evenals over de geldigheid van alle handelingen die in uitvoering ervan werden gesteld.

Btw

Gelokt door de belofte dat een aankoop mogelijk is tegen het btw‑tarief van 6 % in het kader van een ‘afbraak‑ en heropbouwproject’ via een promotor, informeren kandidaat‑kopers bij hun notaris naar de voorwaarden om dit tarief te genieten.

Die checkt dit bij de notaris van de promotor, maar verzuimt de vereiste voorwaarden in hoofde van zijn eigen cliënten grondig te onderzoeken. Eén van hen is eigenaar van een onroerend goed, maar verbindt zich ertoe dit snel te verkopen. Daar blijft het min of meer bij. “We zullen wel zien”, lijkt men te denken.

Vervolgens wordt, om uiteenlopende redenen, door de notarissen geen verder onderzoek meer gedaan, totdat de administratie het tarief van 21 % toepast, met boetes als gevolg.

De akte bevat immers de verklaring van de kopers “dat zij geen belemmerend onroerend goed bezitten, met uitzondering van één van de kopers. Die is wel eigenaar van een appartement, maar verbindt zich ertoe om dit uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op de eerste ingebruikname van het goed te verkopen”.

Klein probleem: de kopers wonen in een ander onroerend goed dan het genoemde appartement, dat zij bovendien in volle eigendom hebben geërfd.

Aangezien de toekenningsvoorwaarden in de tussentijd zijn gewijzigd, is het essentieel nauwkeurig te werk te gaan en steeds up‑to‑date te blijven, aangezien het fiscale taalgebruik zelden uitblinkt in eenvoud.