Risico’s van het Beroep : Hemel en hel zijn vaak de keerzijde van dezelfde medaille

In het kader van een verkoop op lijfrente met voorbehoud van vruchtgebruik, waarbij de verkoper duidelijk slechts een paar kruimels wil overlaten aan zijn erfgenaam, wordt onze confrater gevraagd
om een akte te verlijden, waarbij de toegewijde buur van de verkoper zich “opoffert” om diens huis aan te kopen, gezien hun vriendschap, hun jarenlange goede burenrelatie en wederzijdse diensten.

Holle woorden die ons ondertussen bekend in de oren klinken. Nauwelijks is de akte verleden, of de relatie tussen de buren verzuurt, waarmee nog maar eens is aangetoond dat hemel en hel vaak de keerzijde vormen van eenzelfde medaille.

Gelukkig – als ik me zo mag uitdrukken – overlijdt de verkoper luttele jaren na het verlijden van de akte, teleurgesteld in zijn enige zoon, waarmee hij alle contact had verloren, én in zijn buurman, die hij meer zag dan hem lief was.

De verloren zoon doet er niet veel tijd over om het pad van de nalatenschap te vinden en blijft, zoals u al kan vermoeden, op zijn honger zitten.

Omdat bij een eerdere schatting uitgevoerd door een vastgoedmakelaar het huis op een hogere waarde werd geschat, start de zoon een gerechtelijke procedure om de nietigverklaring van de verkoop wegens benadeling te bekomen.

Daarop dagvaardt de buurman de notaris in gedwongen tussenkomst en vrijwaring. Want indien de rechtbank de verkoop uiteindelijk nietig zou verklaren, is dat omdat de notaris tekort is geschoten in zijn informatie- en adviesplicht.

Met andere woorden, had de notaris hem verwittigd dat de koopprijs te laag was, en dat hij daarom het risico liep dat de transactie vernietigd zou worden, zou de koper – logischerwijze – zijn beste buurman een hogere prijs aangeboden hebben.

Toegegeven, de notaris kende de verkoper goed en heeft hem regelmatig thuis bezocht.

Maar het is één ding om bij de cliënt langs te gaan en bij een kopje koffie te praten over het doel van zijn bezoek. Het is heel iets anders om over te gaan tot een nauwgezette expertise van het huis, ondersteund door een gedetailleerde en volledige analyse van het onroerend goed. Indien het eerste zou volstaan voor een waardebepaling, zouden vele vastgoedexperts al zeer snel op droog zaad komen te zitten.

Voorafgaande afspraken

De notariële akte was een perfecte weerspiegeling van wat de partijen voordien en zonder de tussenkomst van de notaris waren overeengekomen. Want in deze zaak kwamen de partijen bij de notaris aankloppen met een onderling akkoord.

Geen van de partijen had ooit een schatting gevraagd. A fortiori was er ook nooit een schattingsverslag opgemaakt. Het is ondenkbaar dat de adviesplicht zover reikt dat de notaris de partijen zou moeten aanmoedigen om het bereikte akkoord opnieuw in vraag te stellen.

Er kan maar sprake zijn van een schending van de informatieplicht, die moet worden onderscheiden van een schending van de adviesplicht, als de koper kan aantonen dat hij totaal geen uitleg heeft gekregen van de notaris over het fiscale en burgerrechtelijke belang van de venale waarde die als basis dient om de lijfrente te bepalen. Er lijkt ons echter tussen deze hypothetische tekortkoming, die een beroepsfout van de notaris zou kunnen uitmaken, en de gevorderde schade geen causaal verband te zijn, temeer omdat de partijen al een akkoord hadden gesloten over de prijs, voordat ze een beroep deden op de notaris.

De bewering van de buurman dat hij een hogere prijs zou betaald hebben, mocht hij van meet af aan geweten hebben dat dit een probleem kon vormen, is pure speculatie en kan niet worden bewezen.

Zoals het hoort, zullen wij onze confrater met hand en tand verdedigen en denken we dat wij dit proces kunnen winnen. We rekenen dus op een goede afloop, althans voor de notaris.

Opdrachtbrief

Ondergetekende kan zich bij dit verhaal, en bij vele andere gelijkaardige gevallen, niet van het gevoel ontdoen dat al de tijd, de energie en de kosten hieraan verbonden, vermeden hadden kunnen worden, indien er evenveel aandacht was besteed aan het verduidelijken van de contouren van de opdracht toevertrouwd aan de notaris als aan het opstellen van de verkoopakte zelf.

Zouden we deze procedure ook moeten voeren als er een duidelijke, complete opdrachtbrief was opgemaakt, toegelicht aan en ondertekend door partijen, waarin nauwkeurig werd omschreven wat valt onder de opdracht van de notaris en wat niet, welke taken uitgevoerd worden en gedekt zijn door het ereloon en welke niet? Een fiche waaruit tevens zou blijken dat er geen schatting was gebeurd zodat de notaris geen enkele garantie aangaande de prijs kon geven en waarin eveneens de gevolgen van een te laag geschatte venale waarde, op fiscaal en burgerlijk vlak, werden vermeld?

Dergelijke transparantie is vandaag de dag essentieel, zowel om de toegevoegde waarde van onze tussenkomst aan te tonen als om de grenzen ervan aan te geven. Het tijdperk waarin de kennis van artsen, priesters, notarissen en leerkrachten nooit in twijfel werd getrokken, is definitief voorbij.