Risques du métier : “We zullen zien”

“On verra bien”, Ministre-Président de la Région Bruxelles-Capitale et philosophe, février 2026

Condition suspensive

Trois frères vendent la maison familiale à un charmant jeune couple qui verse une garantie de 10 % et demande une condition suspensive d’obtention d’un crédit. Le compromis stipule qu’à défaut de fournir la preuve d’un refus de crédit d’une banque, la vente sera parfaite.

Comme le délai approche et que, telle sœur Anne dans le conte de Barbe Bleue, la notaire ne voit rien venir, elle demande à l’aîné de la fratrie une prolongation de délai de 10 jours. “Mais bien sûr, brave petit couple, nous vous accordons volontiers cette chance de plus”, rapporte le frère aîné.

Une semaine plus tard, la banque refuse le crédit.

Les puînés n’ont jamais été mis au courant de cette demande de prolongation et considèrent la vente parfaite. L’agent immobilier s’en mêle. Des avocats aussi. Mandat apparent ? Légèreté ou négligence ou excès de confiance du notaire ? Absence de preuve ? Défaut du devoir d’information et de conseil ?

La notaire est mal prise car soit la vente est parfaite, les acquéreurs ne savent pas payer et perdent leur garantie en application du pacte commissoire classique, soit la vente est nulle et les vendeurs (à tout le moins deux d’entre eux) reprochent que l’indemnité de 10 % prévue leur échappe.

On a voulu bien faire, mais les subtilités du langage juridique et leurs implications concrètes semblent avoir échappé au stagiaire fraîchement masterisé en notariat qui, gageons-le, approfondira promptement cette lacune.

Mandat extrajudiciaire

L’âge faisant son implacable office, Philémon et son épouse Baucis demandent à leur notaire de recevoir un mandat extrajudiciaire dans lequel ils désignent leur fils adoptif Auguste, hébergé chez eux depuis de nombreuses années et en qui ils ont totale confiance.

À leur décès à quelques semaines d’intervalle, il apparaît que le fils s’est montré moins auguste qu’avide, car il ne reste plus rien.

Sa sœur Odette, qui habite en Bavière et n’a plus de contact avec personne, n’est pas surprise par la métamorphose, sorte de marque de fabrique familiale si j’ose dire. Jusque-là, c’est amusant.

Mais Odette relève également qu’il était de notoriété publique que sa mère, d’origine grecque, n’a jamais maîtrisé une autre langue que celle d’Homère. Alors que le mandat extrajudiciaire n’en fait pas état, reconnaissons que ce détail jette un certain trouble quant à sa validité ainsi que celle de tous les actes qui ont été posés dans son exercice.

TVA

Appâtés par la promesse d’une acquisition au taux TVA de 6 % dans le cadre d’une promotion “démolition-reconstruction”, des candidats acquéreurs se renseignent chez leur notaire sur les conditions de l’obtention de ce taux.

Celui-ci interroge le notaire du promoteur mais néglige d’approfondir les conditions requises dans le chef de ses propres clients. L’un d’eux est déjà propriétaire d’un immeuble mais s’engage à le vendre rapidement. On en reste plus ou moins à cela. “We zullen zien”, croit-on sans doute pouvoir dire.

Par la suite, pour des raisons diverses et variées, plus aucun screening n’est réalisé par les notaires jusqu’à ce que l’administration applique le tarif de 21 %, amendes à la clef.

L’acte reprend en effet la déclaration des acquéreurs “qu’ils ne possèdent pas d’immeuble obstructif à l’exception de l’un des acquéreurs qui est propriétaire d’un appartement qu’il s’engage à vendre au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit la première occupation du bien”.

Petit hic : ils habitent un autre immeuble que ledit appartement, hérité par ailleurs en pleine propriété.

Les conditions d’octroi ayant fluctué dans le temps, il est primordial d’être précis et de se maintenir à jour, le langage fiscal brillant rarement par son simplisme.