« La libéralisation des tarifs ne rend pas le notariat plus accessible »

Aux Pays-Bas, la libéralisation des tarifs n’a pas rendu le notariat plus accessible. Au contraire. “Ce sont principalement les personnes les plus faibles qui en souffrent”, explique la chercheuse Marijke ter Voert, professeure de sociologie du droit à l’université Radboud de Nimègue aux Pays-Bas.

En novembre 2024, des chercheurs dirigés par la professeure Marijke ter Voert ont réalisé une étude intéressante. Ils ont examiné l’accessibilité du service notarial aux Pays-Bas. Ils ont ainsi examiné les aspects liés à l’offre, notamment le caractère abordable, la compréhensibilité et l’accessibilité des services notariaux, mais également les aspects liés à la demande d’intervention d’un notaire de la part du consommateur.

L’étude a été réalisée après qu’un homme politique néerlandais, Michiel Van Nispen, du parti socialiste (SP), a déposé une note d’initiative à la Chambre des Représentants néerlandaise en faveur d’un ‘notariat social’.

Van Nispen veut ainsi éviter que pour des raisons financières, les Néerlandais moins fortunés ne se rendent pas chez le notaire, alors que pour eux aussi, il pourrait s’avérer très utile de faire authentifier par un notaire certains souhaits ou accords. Alors que la proposition de Van Nispen est toujours en suspens à la Chambre des Représentants des Pays-Bas, la professeure Ter Voert a accepté de donner à Notarius quelques éclaircissements sur les résultats de l’étude.

Aux Pays-Bas, les frais de notaire ont été libéralisés en 1999. Comment les tarifs ont-ils évolué depuis lors ?

Marijke ter Voert : “Pour l’évolution des tarifs, nous nous sommes basés sur les chiffres du bureau central de la statistique (CBS). Avant la libéralisation, les notaires néerlandais compensaient en partie leurs services dans les dossiers familiaux par la passation d’actes d’achat, car la rémunération des notaires néerlandais était relativement faible dans ce domaine. Il était donc question d’une subvention croisée.

Entre 1999 et 2015, les frais de transaction immobilière ont diminué d’environ 30 %, alors qu’ils ont grimpé en flèche dans la pratique familiale et dans la pratique entrepreneuriale. Ainsi, la pratique familiale est devenue moins accessible aux personnes et aux entrepreneurs aux moyens limités.

“Dans la pratique familiale, les tarifs des services notariaux sont devenus moins abordables avec la libéralisation.”

Il convient de noter à cet égard que, selon les recherches effectuées entre 2003 et 2006, les frais de transaction immobilière ont surtout diminué dans le segment le plus cher. Les citoyens qui ont acheté des propriétés plus chères ont donc surtout bénéficié de l’introduction des tarifs libres.

Or, et c’est frappant, entre 2015 et 2023, les tarifs ont augmenté de 32 % dans toutes les branches du droit. C’est plus que l’augmentation des prix enregistrée pour les autres prestataires de services au cours de la même période et plus que l’augmentation de l’indice des prix à la consommation au cours de la même période. Celui-ci n’a augmenté ‘que’ de 26 % entre 2015 et 2023. L’augmentation des tarifs dans la pratique immobilière est liée à la forte hausse des prix de l’immobilier dans cette période. En revanche, dans la pratique familiale, les tarifs des services notariaux sont devenus moins abordables en raison de la libéralisation. Dans ce domaine, les services notariaux sont donc devenus moins accessibles, même si la variation en termes de tarifs est parfois importante. Pour les actes standard, par exemple, il existe des options moins chères grâce aux plateformes en ligne.

N’est-il pas vrai que parallèlement à la libéralisation, une mesure sociale en faveur des clients moins fortunés a été introduite dans le droit notarial néerlandais ?

Marijke ter Voert : “Il existe en effet une disposition de loi, l’article 56 de la Loi néerlandaise sur le notariat (Wna), qui permet au président d’une chambre notariale de désigner un notaire pour les citoyens qui se situent en-deçà d’un certain seuil de revenus et de patrimoine. Le notaire désigné doit alors passer certains actes familiaux à un tarif pouvant aller au maximum jusqu’à 952 € par acte. Mais cette mesure ne fonctionne pas, car de nombreux actes familiaux sont de toute façon moins chers. Par ailleurs, de nombreux notaires et auxiliaires de première ligne ne connaissent pas cette disposition. En moyenne, sur la base de l’article 56 Wna, il n’y a qu’une quinzaine de demandes par an. En outre, 952 € reste tout de même un montant assez élevé, tout le monde n’est pas en mesure de débourser une telle somme d’un seul coup”.

“En matière de droit familial, le notariat néerlandais n’est pas très accessible aux personnes aux
ressources financières limitées.”

Les Néerlandais à faibles revenus risquent donc d’être exclus de toutes sortes d’actes familiaux ?

Marijke ter Voert : “Absolument. Pour les personnes à faibles revenus, il n’est souvent pas possible financièrement d’acheter une maison. Elles n’entrent donc pas automatiquement en contact avec un notaire. Mais il peut être très important pour ces personnes de rédiger un testament en bonne et due forme, de disposer d’un “levenstestament” ou testament de vie (semblable au mandat belge de protection extrajudiciaire) ou de conclure un contrat de mariage. Prenons l’exemple d’un célibataire sans famille ou d’une personne endettée qui se marie. En matière de droit patrimonial de la famille, le notariat néerlandais est peu accessible aux personnes dont les ressources financières sont faibles. Certains notaires acceptent de facturer des honoraires réduits ou de conclure des accords de paiement. Toutefois, cela ne se fait qu’à la demande du client et il ne s’agit pas d’une facilité structurelle. Si les notaires se portent moins bien économiquement, ils n’auront probablement plus la volonté ni la capacité de le faire.

Une modification de l’article 56 Wna ou une autre forme de financement pour les personnes à faibles revenus serait donc souhaitable”.

La libéralisation des tarifs a-t-elle incité les Néerlandais à faire davantage d’achats ?

Marijke ter Voert : “Les consommateurs néerlandais ont certainement commencé à comparer les tarifs des notaires. Il existe plusieurs sites permettant de demander des devis ou de comparer les tarifs.

La question est de savoir si les frais de notaire affichés sont suffisamment transparents. En effet, si un notaire travaille sur une base horaire, un autre pourra appliquer une fourchette de prix, un troisième encore travaillera à ‘prix fixe’. Mais ces prix fixes ne sont pas la panacée non plus. Ils peuvent fonctionner pour des dossiers simples, mais dès que le dossier gagne en complexité, le notaire facturera tout de même des frais supplémentaires. Par ailleurs, tous les notaires ne sont certainement pas disposés à afficher leurs tarifs sans discussion préalable. Une enquête réalisée en 2019 a montré qu’à peine 7 % des notaires de l’époque étaient prêts à révéler leurs honoraires pour un testament.”

Quel a été l’impact de la libéralisation des tarifs sur le nombre de notaires et le nombre d’études notariales ?

Marijke ter Voert : “Le nombre de notaires était d’environ 1.400 en 2024, comme en 2000. Le nombre de candidats-notaires a légèrement diminué au cours de cette période. Ce qui frappe le plus, c’est la diminution du nombre d’études depuis 2009. Il est effectivement question d’une concentration des études notariales. L’année dernière, les 30 plus grandes études notariales employaient jusqu’à 23 % de tous les notaires, candidats-notaires et notaires adjoints. Le nombre et le pourcentage d’études individuelles ont également diminué au cours des 5 dernières années. Une étude complémentaire permettra de déterminer si les notaires sont menacés de disparition dans les zones rurales”.

La libéralisation des tarifs a-t-elle eu un effet sur la qualité des services ?

Marijke ter Voert : “Nous n’avons pas étudié la question et les recherches antérieures n’ont dégagé aucun indice à cet égard. Il est difficile de déterminer dans la recherche scientifique si la qualité juridique et substantielle s’est détériorée à la suite de la libéralisation des tarifs. Mais il est faux de penser que ‘bon marché’ soit synonyme de ‘mauvais’.”

Vous avez également cherché à savoir dans quelle mesure le citoyen moyen comprend le notaire néerlandais.

Marijke ter Voert : “De nombreux notaires sont convaincus de la clarté de leurs explications. Et je ne doute pas de leurs bonnes intentions. Même dans mon cas, lorsque je sors d’une étude, il m’arrive de me demander “Qu’est-ce que cela voulait dire au juste?”. Peut-être qu’au moment de l’établissement de l’acte, les gens comprennent les commentaires du notaire, mais lorsque – parfois des années plus tard – ils ont besoin du testament ou du contrat de mariage, ils ne comprennent plus ce qui y figure.

L’association professionnelle royale néerlandaise du notariat (KNB) s’efforce de tout expliquer de manière plus compréhensible à l’aide de vidéos et de textes simples sur son site web et dans des brochures d’information. Elle propose notamment aux notaires des cours de communication axés plus particulièrement sur les personnes peu alphabétisées ou porteuses d’un handicap mental.

Il existe 2 courants de pensée en termes de contenu des actes : ceux qui veulent laisser le texte des actes tel quel et l’accompagner d’un document explicatif supplémentaire, et ceux qui pensent que le texte des actes pourrait être simplifié. Le premier groupe estime principalement que les textes traditionnels sont nécessaires pour ‘étanchéiser juridiquement’ l’acte. Le second groupe est d’avis que cet objectif est également réalisable dans un langage plus compréhensible”.

“Comme le citoyen ne voit pas toujours l’urgence d’une intervention notariale, celle-ci est reportée à plus tard ou n’est pas envisagée.”

Votre équipe a également examiné le côté de la demande. Qu’est-ce qui en ressort le plus ?

Marijke ter Voert : “Du côté de la demande, nous avons examiné les caractéristiques des citoyens susceptibles de limiter leur accès aux notaires : outre leur capacité financière, il s’agit de ce qu’ils pensent de l’utilité des notaires, de leurs compétences ou de leurs attitudes. Nous avons constaté principalement 2 problèmes. Le premier est l’image chic du notaire et l’idée qu’un notaire ne serait pas destiné aux personnes à faibles revenus. Le second est que tout le monde ne sait pas, loin de là, à quoi peut servir un notaire ou ne saisit pas quelle urgence il peut y avoir à se rendre chez un notaire. Cela vaut également pour les gens qui ont plus de revenus. En effet, le travail du notaire a souvent un effet préventif, pour éviter les problèmes futurs, et n’est généralement pas nécessaire pour les questions aiguës. Et comme les gens ne voient pas toujours l’urgence d’une intervention notariale, celle-ci est reportée à plus tard ou n’est pas envisagée. Souvent, il y a d’autres priorités. L’absence de perception de l’urgence concerne toutes les catégories de population”.