Dossier Betaalbare woonvormen: de angels onder het gras

Er verschijnen steeds meer alternatieve woonvormen waarbij de nadruk wordt gelegd op hun betaalbaarheid. Toch zijn er enkele aandachtspunten voor de geïnteresseerden, ook wat het financiële plaatje betreft. Het advies van een notaris blijft daarom cruciaal. We nemen 3 alternatieve woonformules onder de loep met notaris Benjamin Verheye.

De nood aan betaalbare huisvesting wordt in België, net als in de ons omringende landen, steeds groter. De jongste jaren doken dan ook allerhande alternatieve woontypes op die allemaal tot doel hebben om de woonkosten te beperken: van tiny houses en co-housing tot parenthouses, een idee van een Amsterdamse dominee. Bij dat laatste woontype blijven gescheiden ouders tijdelijk nog onder hetzelfde dak wonen in afwachting van een verhuis naar een andere woonst. De ex-partners delen dan de woonkamer, de keuken en de tuin, maar hebben daarnaast elk nog één of meerdere privévertrekken.

Het zou te ver leiden om in te gaan op alle alternatieve woonvormen. Samen met notaris Benjamin Verheye, docent proces-, zekerheden- en executierecht aan de KULeuven, pikken we er een drietal uit.

Hamsterhuren

HappyNest, Hamsterhuren, Rent-to-Buy… Onder welke naam ook: sinds een aantal jaren bieden verschillende makelaars en projectontwikkelaars deze formule aan voor wie niet over voldoende spaarcenten beschikt om een woning te kopen.

Het gaat om huur met een aankoopoptie: de geïnteresseerde krijgt de gelegenheid om de woning eerst een aantal jaren te huren en die pas later aan te kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs.

“Het gebeurt regelmatig dat de kopers spijt krijgen van hun woningaankoop.”

Als de huurprijs binnen de perken blijft, kan de huurder gedurende de huurperiode geld opzijzetten voor de latere aankoop. Huurders die later beslissen om tot aankoop over te gaan, hoeven niet meer de volledige prijs betalen.

Een deel van de reeds betaalde huur wordt dan bestempeld als voorschot en van de verkoopprijs in mindering gebracht.

Volgens notaris Benjamin Verheye biedt deze formule een aantal voordelen. “Naast het feit dat de huurder eerst een aantal jaren kan sparen, krijgt hij de kans om af te toetsen of hij graag in dat huis en in die omgeving woont. Het gebeurt immers regelmatig dat kopers spijt krijgen van hun woningaankoop. Als de gehuurde woning of de buurt toch niet aan de wensen voldoet, is de huurder niet verplicht om de aankoopoptie te lichten en kan hij altijd nog verhuizen.”

Deze formule – een huurovereenkomst in combinatie met een aankoopoptie – mag niet verward worden met huurkoop. Notaris Verheye: “Bij huurkoop heeft de huurder geen keuze. De eigendom van de woning wordt dan automatisch overgedragen nadat de huurder de afgesproken sommen tijdens de huurperiode
heeft betaald. Bij huurkoop wordt de eigendomsoverdracht tijdens de huurperiode alleen uitgesteld, maar van een keuze of een optie is dan geen sprake.”

Omdat de huurder bij het hamsterhuren alleen een aankoopoptie ondertekent, komt er geen notaris bij die initiële transactie kijken. Toch is het aangewezen dat geïnteresseerden zich vooraf goed door een notaris laten adviseren.

“Bij het hamsterhuren is het belangrijk te bekijken welk deel van de reeds betaalde huur precies in mindering wordt gebracht van de afgesproken aankoopprijs. Het is niet omdat een huurder gedurende 5 jaar maandelijks 1.000 euro huur betaalt, dat hij 60.000 euro van de aankoopprijs mag aftrekken”, stelt notaris Verheye.

Bij Hamsterhuren, bijvoorbeeld, vermeldt de website dat ‘minstens’ de helft van de betaalde huur wordt afgetrokken van de aankoopprijs. Als de bewoner maar de helft van de betaalde huur in rekening mag brengen bij de aankoop, zal hij uiteraard langer moeten sparen dan wanneer hij 80% van de betaalde huur mag verrekenen.

“Ook bestaat het risico dat de maandelijkse huurprijs hoger ligt dan de standaard huur voor een vergelijkbare woning. Want bij nieuwbouw zal de projectontwikkelaar ook een zeker rendement willen halen en de door hem betaalde btw op de bouwkosten willen recupereren”, waarschuwt notaris Verheye.

Finaal dreigt de huurder die tot aankoop van een nieuwbouwwoning overgaat flink wat meer belastingen te moeten betalen: in eerste instantie (en onrechtstreeks) deels de btw op de nieuwbouw, en later, bij de eventuele aankoop, ook nog de registratierechten want dan koopt hij een bestaande woning. Notaris
Verheye: “Dit geldt als de bewoner pas tot aankoop overgaat nadat er 3 jaar na de eerste ingebruikname van de woning zijn verstreken. Koopt hij de woning uiterlijk op 31 december van het tweede jaar na het jaar van de ingebruikname, dan is alleen btw verschuldigd, geen registratierechten.”

Bij sommige aanbieders kunnen de geïnteresseerden maar voor een beperkte periode huren. Zo vermijdt de huurder om extra belastingen te betalen (btw op de nieuwbouw en registratierechten op de aankoop van de bestaande woning). Andere reden is dat de verkoper (in de praktijk vaak een projectontwikkelaar of een makelaar) zo ook een deel van de betaalde registratierechten en/of de btw op nieuwbouw kan recupereren.

Tot slot blijkt dat sommige aanbieders de afgesproken aankoopprijs jaarlijks indexeren. Ook dat kan het kostenplaatje nog opdrijven.

Wooncoöperaties

Een ander alternatief zijn wooncoöperaties, waarbij een coöperatieve vennootschap woningen realiseert of renoveert om die vervolgens te verhuren aan mensen die coöperant zijn. Zo kunnen de wooncoöperaties kwalitatieve, vaak energiezuinige en betaalbare woningen aanbieden, terwijl de bewoners inspraak krijgen in het beheer en kunnen genieten van extra voorzieningen door het schaalvoordeel.

Ander voordeel is dat de bewoners in principe geen hoog startkapitaal nodig hebben om een stekje te verwerven. Naast de som die een bewoner neertelt voor het verwerven van aandelen in de coöperatieve vennootschap, betaalt hij een huurprijs die afhankelijk is van de bouw of renovatiekost. Het gebeurt dat de wooncoöperaties een korting op de huurprijs toekennen.

Belangrijk is dat de huurders zich in het coöperatief model moeten vinden. Wie inspraak wenst in het beheer van de gebouwen, moet ook bereid zijn om regelmatig deel te nemen aan vergaderingen waar beslissingen over dat beheer worden genomen. Bij een aantal coöperatieve woonprojecten mogen de bewoners er geen graten in zien om bepaalde ruimtes, zoals een wasruimte of een tuin, met andere huurders te delen, maar dit is niet altijd zo.

Eén van de pioniers van deze alternatieve woonvorm is Wooncoop, opgericht in Gent in 2017 en een van de snelst groeiende wooncoöperaties in België. Wooncoop realiseerde ondertussen verschillende projecten in Antwerpen, Brugge, Genk en Leuven.

Inbreng
Toch schuilen er voor de coöperanten-huurders enkele adders onder het gras. “Wooncoöperaties hebben het voorlopig nog moeilijk om een financiering te krijgen bij de Belgische banken voor hun bouw- of renovatieprojecten. In ons land zijn de banken namelijk nog niet voldoende met de formule vertrouwd”, vertelt Zjef Van Acker van Wooncoop Gent. “In andere landen zoals in Zwitserland of Oostenrijk is dit wel zo en financieren de banken tot 95% van de coöperatieve woonprojecten.”

Omdat de coöperatie toch ergens de middelen moet halen om te bouwen en te renoveren, zijn de huurders-coöperanten bij Wooncoop verplicht om, bij intrede, toch voor een aanzienlijk bedrag aan coöperatieve aandelen te kopen. Bij Wooncoop is dat maar liefst 1/3 van de woonwaarde, dit is de waarde van de woning vermeerderd met de (eventuele) registratierechten, de notariskosten, de btw op de bouwkost en de kosten van het kredietdossier. Is de woonwaarde bijvoorbeeld 300.000 euro, dan is de toekomstige huurder al meteen verplicht om 100.000 euro in de coöperatie te investeren, een bedrag dat de huurder-coöperant, conform de statuten, onmiddellijk moet volstorten.

Dit vormt vanzelfsprekend een grote drempel voor wie sowieso al niet de middelen heeft om de eigen inbreng bij de eventuele aankoop van een andere woning te betalen. “Om dit probleem te verhelpen, stellen we de aankoop van coöperatieve aandelen ook open voor impact-investeerders en voor de familie en de vrienden van de bewoners”, zegt Zjef Van Acker. Maar die moeten dan wel bereid zijn om in de coöperatie te investeren. Om een rendement uit die investering te halen, zijn de coöperanten aangewezen op de ‘eventuele’ meerwaarde bij de verkoop van de aandelen. Wooncoop keert geen jaarlijks dividend uit.

Als de huurders gehuwde of (wettelijk) samenwonende partners zijn wiens relatie op de klippen loopt, moeten ze onderling een vergelijk treffen over hun aandelen in de coöperatie. “Het gebeurt dat de partner die de woning verlaat, toch coöperant blijft, zij het dan als investeerder. Ander alternatief is dat de wooncoöperatie de aandelen van de vertrekkende partner terugkoopt”, zegt Zjef Van Acker.

Geïnteresseerden bekijken best ook wat de statuten precies voorzien bij het overlijden van een coöperant. In principe worden de aandelen van de overleden coöperant teruggekocht door de coöperatie. De erfgenamen hebben dan recht op een scheidingsaandeel”, zegt notaris Verheye. Bij Wooncoop kan een bewoner zijn coöperatieve aandelen juridisch-technisch nalaten aan zijn erfgenamen. “Maar meestal kiezen zij er dan toch voor om de aandelen aan de coöperatie te verkopen”, vervolgt Zjef Van Acker. Dit is logisch, want zolang de erfgenamen de coöperatieve aandelen in Wooncoop in onverdeeldheid bezitten, zijn alle lidmaatschapsrechten daaraan verbonden opgeschort.

Ook de manier waarop de waarde van zo’n scheidingsaandeel wordt bepaald, vergt de nodige aandacht. Bij Wooncoop is de waarde van het scheidingsaandeel geplafonneerd, ook al om speculatie tegen te gaan. Het risico bestaat dat de erfgenamen lang op de uitbetaling van een eventueel scheidingsaandeel
moeten wachten. De raad van bestuur kan immers beslissen om de uitbetaling van het scheidingsaandeel
op te schorten, als dit de financiële positie van de coöperatie zou ondergraven.

“Verder rijst de vraag of de meerwaarde bij de verkoop van coöperatieve aandelen zal worden belast, als we rekening houden met de plannen van de regering De Wever”, benadrukt notaris Benjamin Verheye. Die onzekerheid houdt ook de medewerkers van Wooncoop momenteel erg bezig. “We proberen er de beleidsmakers van te overtuigen om rekening te houden met onze missie – betaalbaar wonen voor iedereen – zodat onze coöperanten en investeerders aan een eventuele meerwaardebelasting zouden ontsnappen”, besluit Zjef Van Acker.

Bij dit woonmodel blijft de rol van de notaris beperkt tot het opstellen van de oprichtingsakte en/of de statuten van de wooncoöperatie. “Maar ook hier blijkt dat geïnteresseerden zich best vooraf door een notaris laten adviseren, niet in het minste over de gevolgen bij uittreding of overlijden”, aldus notaris
Verheye.

Community Land Trust (CLT)

Ook dit is een alternatief om mensen met een modaal inkomen toch alle slaagkansen op de huisvestingsmarkt te geven. “Uitgangspunt is dat de grond altijd eigendom blijft van een belangeloze huisvestingsorganisatie, de Community Land Trust (CLT). Wegens het belangeloos doel gaat het meestal om een vzw of een stichting van openbaar nut. Alleen de woningen of appartementen op die grond zijn eigendom van de bewoners”, legt notaris Verheye uit.

Precies omdat de bewoners van de opstallen niet de volle pot moeten betalen voor de grond – enkel een symbolische vergoeding voor het gebruik ervan – wordt het financieel haalbaar om woningen te realiseren, te renoveren of te kopen. Het gebruik van het gemeenschappelijke terrein wordt geregeld via een erfpacht- of opstalrecht.

In theorie kan een groep gelijkgestemde particulieren het initiatief nemen om op de grond woningen te bouwen. Maar door de praktische beslommeringen en de complexiteit van zo’n bouw- of renovatieprojecten, worden de woningen vaak opgericht door de CLT’s zelf die ze vervolgens verkopen. Zo kon de CLT Bruxelles (CLTB) 115 woningen en appartementen realiseren voor gezinnen met een laag inkomen in en rond de hoofdstad. De bewoners worden er automatisch lid van de CLT, samen met de buurt, het middenveld en de Brusselse overheid. Net zoals dit het geval is bij een coöperatieve woonvorm, wordt hun inspraak verwacht bij beslissingen over het beheer en (commerciële of andere) projecten op het gemeenschappelijke terrein.

Ook bij dit woontype zijn er vaak gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke tuin of een park met bomen. De bewoners moeten ook in het kader van een CLT bereid zijn om af te stappen van het klassieke ‘huisje-tuintje-model’, waarbij de eigenaar van de woning ook de uitsluitende eigenaar is van het versnipperd stukje omliggende grond.

Uiteraard moet de bewoner zelf instaan voor de financiering van de woning en het daaraan gekoppelde krediet.

Omdat de CLT’s bedoeld zijn om gezinnen met een lager inkomen een dak boven het hoofd te bieden, krijgen de bewoners wel te maken met beperkingen om speculatie en stijgende vastgoedprijzen tegen te gaan. Notaris Verheye: “Zo zijn de eigenaars van de woningen op de grond van de CLT meestal verplicht om die zelf te bewonen. De prijs bij een eventuele doorverkoop van de woning is vaak begrensd. Verder zal de eigenaar van de woning, bij een eventuele doorverkoop, maar een deel van de gerealiseerde meerwaarde krijgen terwijl het andere deel naar de CLT gaat om de continuïteit van de vzw of de stichting van openbaar nut te waarborgen.”

Soms worden bij deze woonvorm beperkingen opgelegd aan het recht om de woning over te dragen, al kan dit slechts onder strikte voorwaarden. “Meestal is men daar vrij soepel in. Het is niet de bedoeling dat de bewoners worden geïmmobiliseerd. Maar ook hier is het zaak na te gaan wat er precies in de basisakte en/of bij de erfpachtvoorwaarden is voorzien”, gaat notaris Verheye verder.

Eén geruststelling voor potentiële geïnteresseerden: bij dit woontype is er voorafgaandelijk wel een notarieel nazicht, namelijk bij de aankoop van de woning. Zo kan de notaris zijn adviserende rol hier volop vervullen.