Dossier Logements abordables : la vie en rose ?

Les formes de logement alternatives qui mettent en avant leur caractère abordable sont de plus en plus nombreuses. Mais plusieurs points sont à considérer, y compris l’aspect financier. Il reste donc primordial de se faire conseiller par un notaire. Nous nous penchons sur 3 formes de logement alternatives avec le notaire Benjamin Verheye.

Le besoin de logements abordables en Belgique est, comme dans les pays voisins, de plus en plus criant. C’est pourquoi, ces dernières années, toutes sortes de types de logements alternatifs ont vu le jour, visant tous à limiter les frais de logement, des tiny houses (ou micromaisons) au cohousing (ou habitat groupé) en passant par les parentshouses, une idée d’un pasteur d’Amsterdam. Dans ce dernier type de logement, les parents divorcés continuent à vivre temporairement sous le même toit en attendant de déménager dans une autre habitation. Les ex-partenaires partagent alors le salon, la cuisine et le jardin, mais disposent également chacun d’un ou de plusieurs quartiers privés.

Il serait trop long d’évoquer toutes les formes de logement alternatives ici. Avec le notaire Benjamin Verheye, chargé de cours en droit judiciaire, droit des sûretés et droit de l’exécution à la KULeuven, nous en avons sélectionné 3.

La location écureuil

HappyNest, Location Écureuil, Rent-to-Buy… quel que soit le nom, depuis quelques années, divers agents immobiliers et promoteurs proposent cette formule à ceux qui ne disposent pas d’une épargne suffisante pour acheter un logement.

Il s’agit d’une location avec option d’achat : les intéressés ont d’abord la possibilité de louer le bien pendant un certain nombre d’années et de l’acheter plus tard à un prix prédéterminé. Si le loyer reste dans les limites fixées, le locataire a la possibilité de mettre de l’argent de côté pendant la période de location en vue d’un achat ultérieur. Les locataires qui décident ensuite d’acheter ne doivent plus payer le prix total : une partie du loyer déjà payé est alors qualifiée d’acompte et déduite du prix de vente.

Selon le notaire Benjamin Verheye, cette formule présente plusieurs avantages. “En plus de pouvoir économiser pendant plusieurs années, le locataire a le loisir de voir s’il aime vivre dans ce logement et dans ce quartier. Il arrive en effet régulièrement que les acquéreurs d’un logement regrettent leur achat. Ici, si le bien loué ou le quartier ne correspond finalement pas à ce qu’il cherche, le locataire n’est pas obligé de lever l’option d’achat et a toujours la possibilité de déménager.”

“ Il arrive régulièrement que les acheteurs regrettent leur achat immobilier.”

Cette formule (un contrat de bail assorti d’une option d’achat) ne doit pas être confondue avec la location-vente. Benjamin Verheye : “Avec la location-vente, le locataire n’a pas le choix. La propriété du bien est automatiquement transférée une fois que le locataire a payé les sommes convenues au cours
de la période de location. Avec la location-vente, le transfert de propriété pendant la période de location est seulement différé, mais il n’y a pas de choix ou d’option.”

Puisqu’avec la location écureuil, le locataire signe seulement une option d’achat, il n’y a pas de notaire impliqué dans cette transaction initiale. Il est toutefois recommandé que les personnes intéressées se
fassent préalablement conseiller par un notaire.

“Avec la location écureuil, il est important d’examiner quelle partie du loyer déjà payé sera déduite du prix d’achat convenu. Ce n’est pas parce qu’un locataire paie un loyer mensuel de 1.000 € pendant 5 ans qu’il pourra déduire 60.000 € du prix d’achat”, explique Benjamin Verheye.

Chez Location Écureuil, par exemple, le site web indique qu’‘au moins’ la moitié du loyer payé sera déduite du prix d’achat. Si l’occupant ne peut déduire que la moitié du loyer payé au moment de l’achat, il devra évidemment épargner plus longtemps que lorsqu’il peut déduire 80 % du loyer payé.

“Il est également possible que le loyer mensuel soit plus élevé que le loyer standard pour un bien similaire. Car dans le cas d’une nouvelle construction, le promoteur voudra également obtenir un certain rendement et récupérer la TVA qu’il a payée sur les frais de construction”, prévient le notaire Verheye.

Au final, le locataire qui décide d’acheter une nouvelle construction risque de devoir payer beaucoup plus d’impôts : dans un premier temps (et indirectement), une partie de la TVA sur la nouvelle construction et, plus tard, lors de l’achat éventuel, encore les droits d’enregistrement, car il s’agit alors de l’achat d’un logement existant. Benjamin Verheye : “Cette règle s’applique si le locataire ne procède à l’achat qu’après 3 ans à compter de la première occupation du bien. S’il achète le bien au plus tard le 31 décembre de la
deuxième année qui suit l’année d’installation, seule la TVA est due, et non les droits d’enregistrement.”

Avec certains prestataires, les intéressés ne peuvent louer que pour une période limitée. Le locataire évite ainsi de payer des taxes supplémentaires (TVA sur la nouvelle construction et droits d’enregistrement sur l’achat du logement existant). Une autre raison est que le vendeur (dans la pratique souvent un promoteur immobilier ou une agence immobilière) peut ainsi aussi récupérer une partie des droits d’enregistrement payés et/ou de la TVA sur la nouvelle construction.

Enfin, il semble que certains prestataires indexent annuellement le prix d’achat convenu. Cela aussi peut faire grimper les coûts.

Les coopératives d’habitat

Les coopératives d’habitat constituent une autre alternative : une société coopérative construit ou rénove des logements qu’elle loue ensuite à des personnes appelées coopérateurs. Les coopératives d’habitat peuvent ainsi proposer des logements de qualité, souvent économes en énergie, à un prix abordable, tandis que les habitants ont leur mot à dire dans la gestion et peuvent bénéficier d’équipements supplémentaires grâce à des économies d’échelle.

Un autre avantage est qu’en principe, les habitants n’ont pas besoin d’un capital de départ élevé pour acquérir un logement. Outre la somme qu’il verse pour acquérir des parts sociales de la société coopérative, l’habitant paie un loyer qui dépend du coût de la construction ou de la rénovation. Il arrive que les coopératives d’habitat accordent une remise sur le loyer.

Il est important que les locataires adhèrent au modèle coopératif. Les personnes qui souhaitent avoir leur mot à dire dans la gestion des bâtiments doivent également être disposées à participer régulièrement aux réunions au cours desquelles les décisions relatives à cette gestion sont prises. Dans certaines coopératives d’habitat, les habitants ne voient pas d’inconvénient à partager certains espaces avec d’autres locataires, tels que la buanderie ou le jardin, mais ce n’est pas toujours le cas.

L’un des pionniers de cette forme de logement alternative est Wooncoop, fondée en 2017 à Gand et l’une des coopératives d’habitat à la croissance la plus rapide en Belgique. Depuis sa création, Wooncoop a réalisé plusieurs projets à Anvers, Bruges, Genk et Louvain.

Apport
Mais tout n’est pas rose pour les coopérateurs-locataires. “Les coopératives d’habitat ont encore du mal à obtenir un financement auprès des banques belges pour leurs projets de construction ou de rénovation. En effet, dans notre pays, les banques ne sont pas encore suffisamment familiarisées avec la formule”,
déclare Zjef Van Acker de Wooncoop Gent. “Dans d’autres pays comme la Suisse ou l’Autriche, c’est le cas et les banques financent jusqu’à 95 % des projets d’habitat coopératif.

Étant donné que la coopérative doit trouver les fonds nécessaires pour construire et rénover quelque part, les locataires-coopérateurs de Wooncoop sont obligés, lorsqu’ils emménagent, d’acheter des parts de la coopérative pour un montant substantiel. Chez Wooncoop, cela représente pas moins de 1/3 de la valeur d’habitat, c’est-à-dire la valeur du logement plus les droits d’enregistrement (éventuels), les frais de vente, la TVA sur les coûts de construction et le coût du dossier de crédit. Par exemple, si la valeur du logement est de 300.000 €, le futur locataire est obligé d’investir 100.000 € dans la coopérative, un montant que le locataire-coopérateur, conformément aux statuts, doit immédiatement payer dans sa totalité.

Il s’agit bien évidemment d’un obstacle majeur pour ceux qui n’ont pas les moyens de payer l’apport propre en cas d’achat éventuel d’un autre logement. “Pour remédier à ce problème, nous ouvrons également l’achat de parts coopératives aux investisseurs d’impact ainsi qu’aux familles et amis des habitants”, explique Zjef Van Acker. Mais ils doivent être disposés à investir dans la coopérative. Pour rentabiliser cet investissement, les coopérateurs comptent sur l’éventuelle plus-value qui sera réalisée lors de la vente des parts. Wooncoop ne distribue pas de dividende annuel.

Si les locataires sont des personnes mariées ou des cohabitants (légaux) sur le point de se séparer, ils doivent trouver un accord entre eux concernant leurs parts dans la coopérative. “Il arrive que le partenaire qui part reste coopérateur, mais en tant qu’investisseur. Une alternative est que la coopérative d’habitat rachète les parts du partenaire qui quitte le logement”, explique Zjef Van Acker.

Les intéressés ont aussi tout intérêt à examiner ce que prévoient exactement les statuts en cas de décès d’un coopérateur. “En principe, les parts du coopérateur décédé sont rachetées par la coopérative. Les héritiers ont alors droit à une part de retrait”, précise le notaire Verheye. Avec Wooncoop, un habitant peut, d’un point de vue juridico-technique, léguer ses parts coopératives à ses héritiers. “Mais en général, ils choisissent tout de même de vendre les parts à la coopérative”, poursuit Zjef Van Acker. Et c’est logique, car tant que les héritiers détiennent les parts coopératives de Wooncoop en indivision, tous les droits d’adhésion afférents aux parts sont suspendus.

La manière dont la valeur d’une telle part de retrait est déterminée doit également être prise en compte. Chez Wooncoop, la valeur de la part de retrait est plafonnée, notamment pour contrer toute spéculation. Il se peut que les héritiers doivent attendre longtemps le paiement d’une éventuelle part de retrait. En effet, le conseil d’administration peut décider de suspendre le paiement de la part de retrait si cela risque de compromettre la situation financière de la coopérative.

En outre, la question se pose de savoir si la plus-value réalisée sur la vente de parts coopératives sera taxée, si l’on tient compte des projets du gouvernement De Wever”, souligne le notaire Benjamin Verheye. “Cette incertitude préoccupe aussi beaucoup les collaborateurs de Wooncoop en ce moment. Nous essayons de convaincre les décideurs politiques de tenir compte de notre mission (des logements abordables pour tous) afin que nos coopérateurs et investisseurs échappent à tout impôt sur les plus-values”, conclut Zjef Van Acker.

Dans ce modèle d’habitat, le rôle du notaire se limite à la rédaction de l’acte constitutif et/ou des statuts de la coopérative d’habitat. “Mais là aussi, il est préférable que les intéressés se fassent préalablement conseiller par un notaire, notamment en ce qui concerne les conséquences en cas de retrait ou
de décès”, précise Maître Verheye.

Le Community Land Trust (CLT)

Le Community Land Trust est une autre alternative visant à donner toutes leurs chances de trouver un logement aux personnes à revenus moyens. “Le principe est que le terrain restera toujours la propriété d’un organisme foncier désintéressé, le Community Land Trust (CLT). En raison de son objet désintéressé, il s’agira généralement d’une association sans but lucratif ou d’une fondation d’utilité publique. Seules les maisons ou les appartements situés sur ce terrain appartiennent aux habitants”, explique le notaire Verheye.

C’est précisément parce que les habitants des bâtiments ne doivent pas payer le prix plein pour le terrain, mais seulement une redevance symbolique pour son utilisation, qu’il devient financièrement possible de construire, de rénover ou d’acheter des logements. L’utilisation du terrain commun est réglementée par un droit de superficie ou d’emphytéose.

En théorie, un groupe de personnes partageant les mêmes idées pourrait prendre l’initiative de construire des logements sur le terrain. Mais en raison des problèmes pratiques et de la complexité de tels projets de construction ou de rénovation, les logements sont souvent construits par les CLT eux-mêmes, qui les vendent ensuite. Cela a permis au CLT Bruxelles (CLTB) de construire 115 maisons et appartements pour des ménages à faibles revenus dans et autour de la capitale. Les occupants des logements deviennent automatiquement membres du CLT, au même titre que le quartier, la société civile et les pouvoirs publics. Comme dans le cas d’une forme d’habitat coopératif, leur participation est attendue dans les décisions relatives à la gestion et aux projets (commerciaux ou autres) sur le terrain commun.

Ce type de logement dispose également souvent d’équipements collectifs, tels qu’un jardin commun ou un parc arboré. Dans le cadre d’un CLT, les habitants doivent aussi être prêts à s’écarter du modèle de logement classique dans le cadre duquel le propriétaire du logement est également l’unique propriétaire de la parcelle de terrain.

L’habitant doit bien entendu assurer lui-même le financement du logement et le crédit y afférent.

Les CLT étant destinés à fournir un toit aux ménages à faibles revenus, les habitants sont soumis à des restrictions visant à lutter contre la spéculation et la hausse des prix de l’immobilier. Benjamin Verheye : “Les propriétaires des logements situés sur le terrain du CLT sont généralement tenus de les occuper
eux-mêmes. Le prix de revente du bien est souvent plafonné. En outre, en cas de revente, le propriétaire du logement ne recevra qu’une partie de la plus-value réalisée, tandis que l’autre partie ira au CLT afin d’assurer la continuité de l’ASBL ou de la fondation d’utilité publique.”

Parfois, cette forme d’habitat est soumise à des restrictions au droit de céder le logement, bien que cela ne puisse se faire que dans des conditions strictes. “En général, les règles sont assez souples à cet égard. Le but n’est pas que les habitants soient dans l’impossibilité de faire quoi que ce soit. Mais là encore, il est important de vérifier ce qui est exactement prévu dans l’acte de base et/ou dans les conditions du bail emphytéotique”, poursuit le notaire Verheye.

Et si cela peut rassurer les personnes potentiellement intéressées : ce type de logement fait l’objet d’un examen notarial préalable, à savoir lors de l’achat du bien. Le notaire pourra donc ici pleinement jouer son rôle de conseiller.