\u201cHet gebeurt regelmatig dat de kopers spijt krijgen van hun woningaankoop.\u201d<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n Als de huurprijs binnen de perken blijft, kan de huurder gedurende de huurperiode geld opzijzetten voor de latere aankoop. Huurders die later beslissen om tot aankoop over te gaan, hoeven niet meer de volledige prijs betalen.<\/p>\n\n\n\n Een deel van de reeds betaalde huur wordt dan bestempeld als voorschot en van de verkoopprijs in mindering gebracht. \u201cOok bestaat het risico dat de maandelijkse huurprijs hoger ligt dan de standaard huur voor een vergelijkbare woning. Want bij nieuwbouw zal de projectontwikkelaar ook een zeker rendement willen halen en de door hem betaalde btw op de bouwkosten willen recupereren\u201d, waarschuwt notaris Verheye. Een ander alternatief zijn woonco\u00f6peraties, waarbij een co\u00f6peratieve vennootschap woningen realiseert of renoveert om die vervolgens te verhuren aan mensen die co\u00f6perant zijn. Zo kunnen de woonco\u00f6peraties kwalitatieve, vaak energiezuinige en betaalbare woningen aanbieden, terwijl de bewoners inspraak krijgen in het beheer en kunnen genieten van extra voorzieningen door het schaalvoordeel.<\/p>\n\n\n\n Ander voordeel is dat de bewoners in principe geen hoog startkapitaal nodig hebben om een stekje te verwerven. Naast de som die een bewoner neertelt voor het verwerven van aandelen in de co\u00f6peratieve vennootschap, betaalt hij een huurprijs die afhankelijk is van de bouw of renovatiekost. Het gebeurt dat de woonco\u00f6peraties een korting op de huurprijs toekennen.<\/p>\n\n\n\n Belangrijk is dat de huurders zich in het co\u00f6peratief model moeten vinden. Wie inspraak wenst in het beheer van de gebouwen, moet ook bereid zijn om regelmatig deel te nemen aan vergaderingen waar beslissingen over dat beheer worden genomen. Bij een aantal co\u00f6peratieve woonprojecten mogen de bewoners er geen graten in zien om bepaalde ruimtes, zoals een wasruimte of een tuin, met andere huurders te delen, maar dit is niet altijd zo.<\/p>\n\n\n\n E\u00e9n van de pioniers van deze alternatieve woonvorm is Wooncoop, opgericht in Gent in 2017 en een van de snelst groeiende woonco\u00f6peraties in Belgi\u00eb. Wooncoop realiseerde ondertussen verschillende projecten in Antwerpen, Brugge, Genk en Leuven.<\/p>\n\n\n\n Inbreng<\/strong> Een ander aandachtspunt is dat de statuten van woonco\u00f6peraties beperkingen opleggen aan de overdraagbaarheid van de co\u00f6peratieve aandelen. \u201cDoorgaans is het niet mogelijk om de aandelen te verkopen of te schenken\u201d, zegt notaris Verheye. Zo ook bij Wooncoop: om speculatie tegen te gaan, kunnen de co\u00f6peranten hun aandelen niet overdragen aan een derde, tenzij de raad van bestuur van de co\u00f6peratie voordien zijn schriftelijke toestemming geeft.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n Als de huurders gehuwde of (wettelijk) samenwonende partners zijn wiens relatie op de klippen loopt, moeten ze onderling een vergelijk treffen over hun aandelen in de co\u00f6peratie. \u201cHet gebeurt dat de partner die de woning verlaat, toch co\u00f6perant blijft, zij het dan als investeerder. Ander alternatief is dat de woonco\u00f6peratie de aandelen van de vertrekkende partner terugkoopt\u201d, zegt Zjef Van Acker.<\/p>\n\n\n\n Ge\u00efnteresseerden bekijken best ook wat de statuten precies voorzien bij het overlijden van een co\u00f6perant. In principe worden de aandelen van de overleden co\u00f6perant teruggekocht door de co\u00f6peratie. De erfgenamen hebben dan recht op een scheidingsaandeel\u201d, zegt notaris Verheye. Bij Wooncoop kan een bewoner zijn co\u00f6peratieve aandelen juridisch-technisch nalaten aan zijn erfgenamen. \u201cMaar meestal kiezen zij er dan toch voor om de aandelen aan de co\u00f6peratie te verkopen\u201d, vervolgt Zjef Van Acker. Dit is logisch, want zolang de erfgenamen de co\u00f6peratieve aandelen in Wooncoop in onverdeeldheid bezitten, zijn alle lidmaatschapsrechten daaraan verbonden opgeschort.<\/p>\n\n\n\n Ook de manier waarop de waarde van zo\u2019n scheidingsaandeel wordt bepaald, vergt de nodige aandacht. Bij Wooncoop is de waarde van het scheidingsaandeel geplafonneerd, ook al om speculatie tegen te gaan. Het risico bestaat dat de erfgenamen lang op de uitbetaling van een eventueel scheidingsaandeel \u201cVerder rijst de vraag of de meerwaarde bij de verkoop van co\u00f6peratieve aandelen zal worden belast, als we rekening houden met de plannen van de regering De Wever\u201d, benadrukt notaris Benjamin Verheye. Die onzekerheid houdt ook de medewerkers van Wooncoop momenteel erg bezig. \u201cWe proberen er de beleidsmakers van te overtuigen om rekening te houden met onze missie \u2013 betaalbaar wonen voor iedereen \u2013 zodat onze co\u00f6peranten en investeerders aan een eventuele meerwaardebelasting zouden ontsnappen\u201d, besluit Zjef Van Acker.<\/p>\n\n\n\n Bij dit woonmodel blijft de rol van de notaris beperkt tot het opstellen van de oprichtingsakte en\/of de statuten van de woonco\u00f6peratie. \u201cMaar ook hier blijkt dat ge\u00efnteresseerden zich best vooraf door een notaris laten adviseren, niet in het minste over de gevolgen bij uittreding of overlijden\u201d, aldus notaris Ook dit is een alternatief om mensen met een modaal inkomen toch alle slaagkansen op de huisvestingsmarkt te geven. \u201cUitgangspunt is dat de grond altijd eigendom blijft van een belangeloze huisvestingsorganisatie, de Community Land Trust (CLT). Wegens het belangeloos doel gaat het meestal om een vzw of een stichting van openbaar nut. Alleen de woningen of appartementen op die grond zijn eigendom van de bewoners\u201d, legt notaris Verheye uit.<\/p>\n\n\n\n Precies omdat de bewoners van de opstallen niet de volle pot moeten betalen voor de grond \u2013 enkel een symbolische vergoeding voor het gebruik ervan \u2013 wordt het financieel haalbaar om woningen te realiseren, te renoveren of te kopen. Het gebruik van het gemeenschappelijke terrein wordt geregeld via een erfpacht- of opstalrecht.<\/p>\n\n\n\n In theorie kan een groep gelijkgestemde particulieren het initiatief nemen om op de grond woningen te bouwen. Maar door de praktische beslommeringen en de complexiteit van zo\u2019n bouw- of renovatieprojecten, worden de woningen vaak opgericht door de CLT\u2019s zelf die ze vervolgens verkopen. Zo kon de CLT Bruxelles (CLTB) 115 woningen en appartementen realiseren voor gezinnen met een laag inkomen in en rond de hoofdstad. De bewoners worden er automatisch lid van de CLT, samen met de buurt, het middenveld en de Brusselse overheid. Net zoals dit het geval is bij een co\u00f6peratieve woonvorm, wordt hun inspraak verwacht bij beslissingen over het beheer en (commerci\u00eble of andere) projecten op het gemeenschappelijke terrein.<\/p>\n\n\n\n Ook bij dit woontype zijn er vaak gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke tuin of een park met bomen. De bewoners moeten ook in het kader van een CLT bereid zijn om af te stappen van het klassieke \u2018huisje-tuintje-model\u2019, waarbij de eigenaar van de woning ook de uitsluitende eigenaar is van het versnipperd stukje omliggende grond. Omdat de CLT\u2019s bedoeld zijn om gezinnen met een lager inkomen een dak boven het hoofd te bieden, krijgen de bewoners wel te maken met beperkingen om speculatie en stijgende vastgoedprijzen tegen te gaan. Notaris Verheye: \u201cZo zijn de eigenaars van de woningen op de grond van de CLT meestal verplicht om die zelf te bewonen. De prijs bij een eventuele doorverkoop van de woning is vaak begrensd. Verder zal de eigenaar van de woning, bij een eventuele doorverkoop, maar een deel van de gerealiseerde meerwaarde krijgen terwijl het andere deel naar de CLT gaat om de continu\u00efteit van de vzw of de stichting van openbaar nut te waarborgen.\u201d<\/p>\n\n\n\n Soms worden bij deze woonvorm beperkingen opgelegd aan het recht om de woning over te dragen, al kan dit slechts onder strikte voorwaarden. \u201cMeestal is men daar vrij soepel in. Het is niet de bedoeling dat de bewoners worden ge\u00efmmobiliseerd. Maar ook hier is het zaak na te gaan wat er precies in de basisakte en\/of bij de erfpachtvoorwaarden is voorzien\u201d, gaat notaris Verheye verder.<\/p>\n\n\n\n E\u00e9n geruststelling voor potenti\u00eble ge\u00efnteresseerden: bij dit woontype is er voorafgaandelijk wel een notarieel nazicht, namelijk bij de aankoop van de woning. Zo kan de notaris zijn adviserende rol hier volop vervullen.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Er verschijnen steeds meer alternatieve woonvormen waarbij de nadruk wordt gelegd op hun betaalbaarheid. Toch zijn er enkele aandachtspunten voor de ge\u00efnteresseerden, ook wat het financi\u00eble plaatje betreft. Het advies van een notaris blijft daarom cruciaal. We nemen 3 alternatieve woonformules onder de loep met notaris Benjamin Verheye. De nood aan betaalbare huisvesting wordt in Belgi\u00eb, net als in de…<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":6414,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-6416","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-divers"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6416","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6416"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6416\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6427,"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6416\/revisions\/6427"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6414"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6416"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6416"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/enotarius.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6416"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Volgens notaris Benjamin Verheye biedt deze formule een aantal voordelen. \u201cNaast het feit dat de huurder eerst een aantal jaren kan sparen, krijgt hij de kans om af te toetsen of hij graag in dat huis en in die omgeving woont. Het gebeurt immers regelmatig dat kopers spijt krijgen van hun woningaankoop. Als de gehuurde woning of de buurt toch niet aan de wensen voldoet, is de huurder niet verplicht om de aankoopoptie te lichten en kan hij altijd nog verhuizen.\u201d
Deze formule \u2013 een huurovereenkomst in combinatie met een aankoopoptie \u2013 mag niet verward worden met huurkoop. Notaris Verheye: \u201cBij huurkoop heeft de huurder geen keuze. De eigendom van de woning wordt dan automatisch overgedragen nadat de huurder de afgesproken sommen tijdens de huurperiode
heeft betaald. Bij huurkoop wordt de eigendomsoverdracht tijdens de huurperiode alleen uitgesteld, maar van een keuze of een optie is dan geen sprake.\u201d
Omdat de huurder bij het hamsterhuren alleen een aankoopoptie ondertekent, komt er geen notaris bij die initi\u00eble transactie kijken. Toch is het aangewezen dat ge\u00efnteresseerden zich vooraf goed door een notaris laten adviseren.
\u201cBij het hamsterhuren is het belangrijk te bekijken welk deel van de reeds betaalde huur precies in mindering wordt gebracht van de afgesproken aankoopprijs. Het is niet omdat een huurder gedurende 5 jaar maandelijks 1.000 euro huur betaalt, dat hij 60.000 euro van de aankoopprijs mag aftrekken\u201d, stelt notaris Verheye.
Bij Hamsterhuren, bijvoorbeeld, vermeldt de website dat \u2018minstens\u2019 de helft van de betaalde huur wordt afgetrokken van de aankoopprijs. Als de bewoner maar de helft van de betaalde huur in rekening mag brengen bij de aankoop, zal hij uiteraard langer moeten sparen dan wanneer hij 80% van de betaalde huur mag verrekenen.<\/p>\n\n\n\n
Finaal dreigt de huurder die tot aankoop van een nieuwbouwwoning overgaat flink wat meer belastingen te moeten betalen: in eerste instantie (en onrechtstreeks) deels de btw op de nieuwbouw, en later, bij de eventuele aankoop, ook nog de registratierechten want dan koopt hij een bestaande woning. Notaris
Verheye: \u201cDit geldt als de bewoner pas tot aankoop overgaat nadat er 3 jaar na de eerste ingebruikname van de woning zijn verstreken. Koopt hij de woning uiterlijk op 31 december van het tweede jaar na het jaar van de ingebruikname, dan is alleen btw verschuldigd, geen registratierechten.\u201d
Bij sommige aanbieders kunnen de ge\u00efnteresseerden maar voor een beperkte periode huren. Zo vermijdt de huurder om extra belastingen te betalen (btw op de nieuwbouw en registratierechten op de aankoop van de bestaande woning). Andere reden is dat de verkoper (in de praktijk vaak een projectontwikkelaar of een makelaar) zo ook een deel van de betaalde registratierechten en\/of de btw op nieuwbouw kan recupereren.
Tot slot blijkt dat sommige aanbieders de afgesproken aankoopprijs jaarlijks indexeren. Ook dat kan het kostenplaatje nog opdrijven.<\/p>\n\n\n\nWoonco\u00f6peraties<\/h2>\n\n\n\n
Toch schuilen er voor de co\u00f6peranten-huurders enkele adders onder het gras. \u201cWoonco\u00f6peraties hebben het voorlopig nog moeilijk om een financiering te krijgen bij de Belgische banken voor hun bouw- of renovatieprojecten. In ons land zijn de banken namelijk nog niet voldoende met de formule vertrouwd\u201d, vertelt Zjef Van Acker van Wooncoop Gent. \u201cIn andere landen zoals in Zwitserland of Oostenrijk is dit wel zo en financieren de banken tot 95% van de co\u00f6peratieve woonprojecten.\u201d
Omdat de co\u00f6peratie toch ergens de middelen moet halen om te bouwen en te renoveren, zijn de huurders-co\u00f6peranten bij Wooncoop verplicht om, bij intrede, toch voor een aanzienlijk bedrag aan co\u00f6peratieve aandelen te kopen. Bij Wooncoop is dat maar liefst 1\/3 van de woonwaarde, dit is de waarde van de woning vermeerderd met de (eventuele) registratierechten, de notariskosten, de btw op de bouwkost en de kosten van het kredietdossier. Is de woonwaarde bijvoorbeeld 300.000 euro, dan is de toekomstige huurder al meteen verplicht om 100.000 euro in de co\u00f6peratie te investeren, een bedrag dat de huurder-co\u00f6perant, conform de statuten, onmiddellijk moet volstorten.
Dit vormt vanzelfsprekend een grote drempel voor wie sowieso al niet de middelen heeft om de eigen inbreng bij de eventuele aankoop van een andere woning te betalen. \u201cOm dit probleem te verhelpen, stellen we de aankoop van co\u00f6peratieve aandelen ook open voor impact-investeerders en voor de familie en de vrienden van de bewoners\u201d, zegt Zjef Van Acker. Maar die moeten dan wel bereid zijn om in de co\u00f6peratie te investeren. Om een rendement uit die investering te halen, zijn de co\u00f6peranten aangewezen op de \u2018eventuele\u2019 meerwaarde bij de verkoop van de aandelen. Wooncoop keert geen jaarlijks dividend uit.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/enotarius.be\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Logement-abordable.png\")
<\/figure>\n\n\n\n
moeten wachten. De raad van bestuur kan immers beslissen om de uitbetaling van het scheidingsaandeel
op te schorten, als dit de financi\u00eble positie van de co\u00f6peratie zou ondergraven.<\/p>\n\n\n\n
Verheye.<\/p>\n\n\n\nCommunity Land Trust (CLT)<\/h2>\n\n\n\n
Uiteraard moet de bewoner zelf instaan voor de financiering van de woning en het daaraan gekoppelde krediet.<\/p>\n\n\n\n