Dans une vente en viager avec r\u00e9serve d\u2019usufruit dont, bon sang ne saurait mentir, le principal objectif pour le vendeur est de ne laisser que des miettes \u00e0 son h\u00e9ritier, notre confr\u00e8re est amen\u00e9 \u00e0 recevoir un acte par lequel le d\u00e9vou\u00e9 voisin du vendeur se sacrifie nous dit-il pour acqu\u00e9rir la maison du vendeur, par amiti\u00e9 et compte tenu des nombreuses ann\u00e9es de bon voisinage et de loyaux services r\u00e9ciproques.
\u201cBla-bla-bla\u201d, selon la formule d\u00e9sormais c\u00e9l\u00e8bre. L\u2019acte \u00e0 peine pass\u00e9, les relations se d\u00e9t\u00e9riorent d\u00e9montrant s\u2019il le fallait encore que le paradis et l\u2019enfer sont les deux faces d\u2019une m\u00eame pi\u00e8ce que les soubresauts de la vie font rebondir \u00e0 l\u2019envi.
Heureusement, si l\u2019on me permet l\u2019expression, le vendeur, d\u00e9\u00e7u tant par son fils unique qu\u2019il ne voit plus jamais que par son voisin qu\u2019il ne voit que trop, tr\u00e9passe peu d\u2019ann\u00e9es apr\u00e8s l\u2019acte.
L\u2019enfant perdu ne met quant \u00e0 lui que peu de temps pour retrouver le chemin de la succession et reste, vous l\u2019avez compris, sur sa faim.
Comme une expertise ant\u00e9rieure diligent\u00e9e par une agence immobili\u00e8re avait \u00e9valu\u00e9 la maison pour un montant sup\u00e9rieur, il intente une action en rescision pour l\u00e9sion afin d\u2019obtenir l\u2019annulation de la vente.
Le voisin acqu\u00e9reur cite alors le notaire en intervention forc\u00e9e et garantie dans cette proc\u00e9dure. Si la vente devait finalement \u00eatre annul\u00e9e de ce chef, il lui sera fait reproche d\u2019avoir failli dans son devoir d\u2019information et de conseil.
En d\u2019autres mots, si le notaire lui avait dit que la maison valait plus et qu\u2019il risquait l\u2019annulation de l\u2019op\u00e9ration, l\u2019acqu\u00e9reur pr\u00e9tend que, bien entendu, il aurait propos\u00e9 \u00e0 son cher voisin d\u2019augmenter le prix.
Il est vrai que le vendeur \u00e9tait un client bien connu du notaire qui s\u2019\u00e9tait rendu \u00e0 son domicile \u00e0 plusieurs reprises.<\/p>\n\n\n\n
Une chose est de rencontrer un client chez lui, dans sa cuisine autour d\u2019un caf\u00e9, et de se focaliser sur la discussion qui fait l\u2019objet de la visite, une tout autre est de proc\u00e9der \u00e0 une expertise minutieuse de la maison, analyse d\u00e9taill\u00e9e et compl\u00e8te du bien \u00e0 l\u2019appui. S\u2019il suffisait de la premi\u00e8re pour une \u00e9valuation, cela mettrait beaucoup d\u2019experts en immobilier (ou d\u2019experts immobiliers) sur la paille.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019acte \u00e9tait la parfaite expression de ce qui avait \u00e9t\u00e9 convenu ant\u00e9rieurement et hors l\u2019interm\u00e9diation du notaire. En effet, dans cette affaire, les parties sont arriv\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9tude avec un accord conclu.
Aucune expertise n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 sollicit\u00e9e ni a fortiori r\u00e9alis\u00e9e.
Il serait inconcevable que le devoir de conseil s\u2019\u00e9tende jusqu\u2019\u00e0 inciter les parties \u00e0 remettre en question un tel accord.
Le d\u00e9faut du devoir d\u2019information, qu\u2019il faut distinguer du d\u00e9faut du devoir de conseil, pourra \u00eatre \u00e9tabli si l\u2019acqu\u00e9reur peut d\u00e9montrer qu\u2019aucune explication n\u2019a \u00e9t\u00e9 fournie sur l\u2019importance de la valeur v\u00e9nale qui a servi \u00e0 la fixation de la rente, non seulement sur le plan fiscal mais aussi en l\u2019occurrence civil. Pour cet hypoth\u00e9tique manquement, potentiellement constitutif d\u2019une faute professionnelle dans le chef du notaire, aucun lien causal avec un dommage ne pourra \u00eatre \u00e9tabli, ici aussi de par l\u2019ant\u00e9riorit\u00e9 de la convention.
L\u2019affirmation de l\u2019acqu\u00e9reur qu\u2019il aurait r\u00e9hauss\u00e9 le montant de son offre s\u2019il avait su que cela poserait un probl\u00e8me rel\u00e8ve de la pure conjecture et ne pourra \u00eatre d\u00e9montr\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Comme il se doit, nous d\u00e9fendrons bec et ongles le confr\u00e8re, et nous pensons que nous gagnerons ce proc\u00e8s. L\u2019histoire, en tout cas pour ce qui le concerne, finira probablement bien.
De tout ceci, et de tant d\u2019autres histoires similaires, il n\u2019en reste pas moins que votre chroniqueur ne parvient \u00e0 se d\u00e9partir d\u2019un vague sentiment qu\u2019il e\u00fbt \u00e9t\u00e9 possible d\u2019\u00e9viter tout ce temps, cette \u00e9nergie et ces frais engag\u00e9s si l\u2019on avait mis autant de talent pour pr\u00e9ciser les contours de l\u2019ordre de mission confi\u00e9e au notaire par les clients qu\u2019on en a mis \u00e0 r\u00e9diger la vente elle-m\u00eame.
Avec une lettre de mission claire, compl\u00e8te, expliqu\u00e9e et sign\u00e9e par les parties, o\u00f9 on aurait pris le soin de d\u00e9tailler ce qui ressort de la mission confi\u00e9e au notaire, et ce qui en est exclu, les devoirs qui sont accomplis et couverts par l\u2019honoraire, et ceux qui ne le sont pas. Une fiche clients o\u00f9 il serait notamment apparu qu\u2019aucune expertise n\u2019\u00e9tait r\u00e9alis\u00e9e et que partant aucune garantie quant au prix ne pouvait \u00eatre donn\u00e9e par le notaire, si l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019en faire \u00e9tablir une avait \u00e9t\u00e9 propos\u00e9e et qu\u2019on en avait gard\u00e9 trace \u00e9crite, si les cons\u00e9quences d\u2019une insuffisance tant sur le plan fiscal que civil avait \u00e9t\u00e9 inscrites sur ce document, expliqu\u00e9es et sign\u00e9es par l\u2019acqu\u00e9reur, en serions-nous \u00e0 devoir proc\u00e9der et se d\u00e9fendre ?
Cette n\u00e9cessaire transparence est aujourd\u2019hui indispensable, tant pour d\u00e9montrer la plus-value de notre travail que pour en fixer les limites. Le temps o\u00f9 le savoir des docteurs, cur\u00e9s, notaires et instituteurs les pla\u00e7aient au-dessus de toute contestation est r\u00e9volu.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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